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Zum Artikel: Investitionsstau 10.02.2017

Investitionsstau

Magazin: Immobilien zur Kapitalanlage
Christine Sommer

Bleiben erforderliche Investitionen über einen längeren Zeitraum aus oder werden nur in einem geringen und unzureichenden Maße betrieben, wird von einem Investitionsstau gesprochen. Die erforderlichen Investitionen sollten grundsätzlich mindestens so hoch angesetzt sein, dass ein Substanzerhalt erreicht wird. Ein Investitionsstau liegt auch dann vor, wenn abseits des Substanzerhalts geplante und dringend notwendige Erweiterungen ausbleiben und so die aktuellen Anforderungen nicht gewährleistet sind. Investitionsstaus werden häufig dann beobachtet, wenn ein Eigentumsübergang oder eine Neueigentümersuche vollzogen wird und der Alteigentümer die Investitionstätigkeit einstellt. Der Mangel an erforderlichem Kapital kann ebenso zu einem Investitionsstau führen.

In der Folge eines Investitionsstaus summieren sich die erforderlichen Investitionskosten auf. Gerade im Hinblick auf den Substanzerhalt ist davon auszugehen, dass sich der Zustand der Substanz dauerhaft weiter verschlechtert. Für das Nachholen der Investition wird dann im Normalfall ein höheres Kapital erforderlich sein, als es bei regelmäßiger Investition erforderlich gewesen wäre.

Ein Beispiel: Ein defektes und undichtes Dach eines Mehrfamilienhauses einer Eigentümergemeinschaft ist bei umgehender Reparatur des Schadens mit einer vergleichsweise geringen Investition wiederherzustellen. Wird diese Reparatur über einen langen Zeitraum hinausgezögert, wird unter Umständen durch die Ausweitung des Schadens auch der Dachstuhl betroffen und eine Sanierung des Daches ist erforderlich. Der Investitionsstau verursacht ein erhebliches Mehr an Kosten. War die Ursache des Investitionsstaus beispielsweise mangelndes Kapital, hätten über einen längeren Zeitraum größere Rückstellungen der Eigentümergemeinschaft gebildet werden müssen.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist dementsprechend darauf zu achten, das in dem Objekt kein Investitionsstau vorliegt. Ein Weg ist das Prüfen der letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung. Ein anderer sich zeigen zu lassen, wie viel Rücklagen die EV gebildet hat und wie hoch der monatliche Rücklagebetrag aller Parteien ist, also ob dieser ausreichend für evtl. in Zukunft anfallende Investitionen ist. Darüber hinaus obliegt es dem Kapitalanleger zu prüfen, in wie weit die großen Kostenblöcke (Dämmung, Außenputz, Dach etc.) bereits erledigt, nicht nötig oder durch genügend Rücklagen gedeckt sind.



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