Immobilien ABC - Was bedeutet Nießbrauch

Nießbrauch - Was bedeutet das?

Mit dem Nießbrauch räumt der Eigentümer einer Sache, zum Beispiel einer Immobilie, einer natürlichen und juristischen Person das Nutzungsrecht an dieser Sache ein. Wenn für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird, welche - unter 10 % des Nießbrauchwertes liegt, wird von einem 'unentgeltlichem Nießbrauch' - den Wert nur zum Teil ausgleicht, von einem 'teilentgeltlichen Nießbrauch' - dem Wert der Gegenleistung entspricht, von 'entgeltlichen Nießbrauch' gesprochen. Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, falls der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks und/beziehungsweise Gebäudes beziehungsweise an der gesamten Immobilie beziehungsweise auch eine Nutzung der Erlöse aus der Immobilie unentgeltlich, teilentgeltlich und entgeltlich einräumt. Wenn der Nutzer die Immobilie vermietet, wirken sich diese Nießbrauchformen steuerrechtlich wie folgt aus: Im Falle des 'unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauches' erzielt der Nutzer steuerpflichtige 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung', während bei dem Eigentümer des Grundstücks keine Einnahmen existieren. Der Nutzer kann die Abschreibungen auf das Gebäude nicht als 'Werbungskosten' zum Abzug bringen. Aber auch der Eigentümer könnte die Abschreibung nicht ansetzen. Lediglich wirtschaftlich entstandene Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Produktionskosten wurden als Werbungskosten absetzbar. Liegt ein 'entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch' vor, fallen bei dem Nießbraucher 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' an. Der Eigentümer muss die Vergütung, welche ihm der Nutzer zahlt, ebenfalls als 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' versteuern. Der Nutzer könnte die Leistungen an den Eigentümer, der Eigentümer die Gebäudeabschreibung als 'Werbungskosten' geltend machen. Erhaltungsaufwendungen und nachträglich entstandene Herstellungskosten darf der Eigentümer und der Nutzer absetzen, je nachdem, wer sie ausgezahlt hat. Bei einem 'teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch' werden die Einnahmen wie im Falle von kostenlosen und entgeltlichen Nießbrauch versteuert. Die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten wird nach dem Verhältnis des Nießbrauchentgeltes zum Kapitalwert des Nießbrauches berechnet.