Das Magazin - Immobilien ABC


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A




Abgeld


Abgeld, Damnum, Diskont. Spanne zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungspreis von Verbindlichkeiten. Die Festlegung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Abgeld bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Verbindlichkeit. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Abgeld eine höhere Verzinsung (Rendite) seiner Geldanlage gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Errechnung des effektiven Jahreszinses ist das Abgeld laufzeitanteilig auf die Zinsen zu verrechnen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Abgeldes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Disagio






Abgeschlossenheitsbescheinigung


Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im angehörigen Aufteilungsplan mit Nummern versehenen Wohn- und/oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Wohneinheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb der in sich gehörenden Wohneinheit sein, z.B. Keller- oder Speicherräume.
Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Neben dem Aufteilungsplan stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Begründung von Wohneinheits- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag dar.






Abstandszahlung


Vom Mieter an den Vermieter oder vom Nachmieter an ehemaligen Mieter zu zahlende Leistung für die Überlassung der Mieträume oder Einbauten.






Abzahlungshypothek


Die Abzahlungshypothek hat die Besonderheit, dass jährliche Tilgungsbeträge gleich bleiben. Auf Grund der sinkenden Zinsbeiträge nehmen die Leistungen des Schuldners progressiv ab.






AGB


Allgemeine Geschäftsbedingungen, Abkürzung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vertragliche Klauseln, die zur Standardisierung und Klarstellung von Massenverträgen dienen. Sie werden von einem Vertragspartner einseitig gestellt und bedürfen daher einer bes. Kontrolle, um ihren Missbrauch zu vermeiden.






Altlasten


Altlasten sind Belastungen von Grundstücken aus umweltgefährdenden gewerblichen bzw. privaten Rückständen.






Anbau


Ein Anbau ist eine Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes bzw. Erweiterung eines existierenden Gebäudes.






Anlieger


Ein Anlieger ist ein Eigentümer eines Grundstückes oder eines Gebäudes, welches sich an einer öffentlichen Straße befindet.






Anliegerbeiträge


Anliegerbeiträge dienen zur Begleichung von Kosten zur Erschließung oder zum Anlegen von Straßen oder Grünanlagen werden Anliegerbeiträge durch die Gemeinden von den Eigentümern der anliegenden Grundstücke erhoben.






Anschaffungskosten


Die für die Berechnung der AfA (Abschreibung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird.
Im Verhältnis Gebäude-/ Boderwertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA zugrundeliegenden Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.






Auflassung


Der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht wird Auflassung genannt. Dieser geschieht in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung und zieht die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nach sich.






Auflassungsvormerkung


Eine Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung anstehenden Eigentumserwerbs. Gilt auch in einem Insolvenzverfahren (§ 106 InsO). Bei einem Immobilienkauf und/oder einer Baufinanzierung handelt es sich um eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB).
Die Auflassungsvormerkung schützt den Erwerber, da sie einen nochmaligen Verkauf des Grundstücks verhindert. Als ein wichtiges Sicherungsmittel kann die Auflassungsvormerkung beim Kauf von einem Bauträger festgestellt werden. Für die Eintragung wird die Hälfte der vollen Gebühr berechnet (§§ 66 I Satz l, 60 I KO). Die Auflassungsvormerkung ist die am meisten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuches. In der Praxis kann ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück nicht beliehen werden, da der Vormerkungsberechtigte bei der Geltendmachung des Auflassungsanspruches das später eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen braucht, sondern dessen Löschung verlangen kann (§ 888 BGB). Das Kreditinstitut muss demnach den Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter sein Grundpfandrecht verlangen.







Aufteilungsplan


Ein Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum dokumentiert. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend nummeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.






Auslandsimmobilie


Erzielt ein in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Bürger mit einer Auslandsimmobilie etwa durch Vermietung Einnahmen, muss er diese gemäß deutschem Einkommenssteuergesetz versteuern. Entstehen dagegen Verluste, dürfen diese mit positiven Einnahmen aus der Immobilienvermietung oder Verpachtung im Ausland verrechnet werden. Dabei gilt der Grundsatz der gleichen Herkunftsart. Das heißt, welche Gewinn-Verlust-Verrechnung gilt immer nur für Objekte aus dem gleichen Land. Der maßgebliche Steuersatz wird bei Einnahmen aus dem Ausland derart berechnet, als würde es sich um deutsches Einkommen handeln. Auch hier gilt der Progressionsvorbehalt. Weiterhin können Immobilien im Ausland der im jeweiligen Land üblichen Gewerbe- und Grundsteuer unterliegen. Außerdem wird im Falle einer Schenkung beziehungsweise Erbschaft Steuer nach dem Erbschaftssteuerrecht erhoben. Möglicherweise fällt im Ausland sogar eine bedeutend höhere Erbschaftssteuer an, als es in Deutschland der Fall wäre. Wer eine Auslandsimmobilie erwerben möchte beziehungsweise im Ausland erbt, sollte vorab eine ausführliche steuerrechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Eine gute Adresse dafür ist die Schutzvereinigung für Immobilien im Ausland e.V.





B





Baubeschreibung


Eine allgemeine Beschreibung eines durchzuführenden Bauvorhabens. Sie ermöglicht einen Überblick über die Art und den Umfang des geplanten Bauvorhabens.






Baudenkmäler


Ob ein Gebäude als Baudenkmal aufgeteilt ist oder nicht, hängt in Deutschland von den Denkmalschutzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab. Handelt es sich bei einem Gebäude und einem Gebäudeensemble um ein Baudenkmal gemäß dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz, so darf dafür eine steuerliche Förderung gewährt werden. Hierzu hat der Fiskus Fördervorschriften im Rahmen des Einkommensteuergesetzes kodifiziert. Gefördert werden vor allem Baudenkmäler sowie Objekte in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwendungen für Baudenkmale wird erreicht, indem diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Konkret erfolgt dies durch erhöhte Absetzungen aber auch - bei zu eigenen Wohnzwecken benutzten Baudenkmalen und bei schutzwürdigen Kulturgütern - durch Steuerbegünstigungen. Zudem wird der Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern steuerlich in besonderer Weise behandelt. Gemäß § 7i EStG waren bis zum 31.12.2003 bis zu zehn Prozent der Herstellungskosten im Jahr der Produktion und auch in den folgenden neun Jahren absetzbar, im Falle, dass das begünstigte Gebäude nicht zu eigenen Wohnzwecken dient. Für Maßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde, können in den ersten acht Jahre jeweils nur noch neun Prozent abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren dann lediglich noch sieben Prozent. Bei eigenen Wohnzwecken dienenden Baudenkmalen waren nach § 10f EStG bis zum 31.12.2003 die Kosten im Jahr der Baumaßnahme und auch in den darauf folgenden neun Jahren jeweils zu zehn Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Seit 01.01.2004 ist der Sonderausgabenabzug für zehn Jahre machbar, beträgt aber nur noch neun Prozent der steuerbegünstigten Aufwendungen. Somit sind nur noch 90 Prozent der Zahlungen steuermindernd absetzbar. Analog gilt dies nach § 10g EStG für schutzwürdige Kulturgüter. Die Sonderbehandlung des Erhaltungsaufwandes bei Baudenkmälern besteht gemäß § 11b EStG darin, dass dieser sofort in voller Höhe als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abzugsfähig ist.Es ist in jedem Falle ratsam, Baumaßnahmen an Gebäuden unter Denkmalschutz beziehungsweise Kulturgütern vor dem Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen, denn die steuerliche Förderung kommt nur für so genannte denkmalschutznotwendige Zahlungen infrage. Diese istn deshalb durch die Denkmalbehörde schon vor dem Start der Baumaßnahmen in ihrer konkreten Höhe genannt werden.






Baugebiete


Baugebiete sind, soweit es erforderlich ist, im Flächennutzungs-und Bebauungsplan (§1 II BauNVO), die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung darzustellen wie folgt:





Flächen nach der Art ihrer Nutzung

Darstellung im Flächennutzungsplan

Kleinsiedlungsgebiete

(WS)

reine Wohngebiete

(WR)

allg. Wohngebiete

(WA)

bes. Wohngebiete

(WB)

Dorfgebiete

(MD)

Mischgebiete

(MI)

Kerngebiete

(MK)

Gewerbegebiete

(GE)

Industriegebiete

(GI)

Sondergebiete

(SO)

Wochenendhausgebiet

(SW)







Baugrenze


Die Baugrenze zeigt auf, wo die zu erstellenden Gebäude oder auch Teile der Gebäude, die im Bebauungsplan festgelegte Grenze nicht überschreiten dürfen.






Bauherr


Im wirtschaftlichen und juristischen Sinne verantwortlicher Auftraggeber für ein Bauvorhaben. Der Bauherr kann nach der im Baurecht verankerten gesetzlichen Definition sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Kennzeichnend ist die Eigenschaft, der Auftraggeber für ein Bauvorhaben zu sein. Dabei ist es völlig gleichgültig, ob die Ausführung des Bauvorhabens selbst überwacht oder in die Hände von fachkundigen Dritten gelegt wird. Auch ist es ohne Belang, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder Modernisierung handelt.
Der Bauherr darf einige steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die bei der Sanierung von Gebäuden mit Denkmalschutzauflagen besonders hoch ausfallen. Der Bauherr ist auch derjenige, der die Finanzierung für das Bauvorhaben bereit stellt und dafür bei der Erfüllung einiger Bedingungen sogar diverse Fördermittel erhalten kann.
Der Bauherr ist in der Verantwortung, was die Beantragung der Genehmigungen für das Bauvorhaben gilt. Diese Aufgabe darf er mit Hilfe von Verträgen und Vollmachten auch auf geeignete Dritte übertragen. Auch die Sicherheit auf der Baustelle unterliegt der Aufsicht des Bauherrn. Passieren dort Unfälle auf Grund mangelnder Absicherung, ist er derjenige, demgegenüber die Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden. Im Innenverhältnis könnte er seine Vertragspartner regresspflichtig machen, wenn er diese Aufgabe zum Beispiel an ein ausführendes Bauunternehmen vertraglich nachweisbar delegiert hat.Wer sich als Bauherr gegenüber Schadenersatzforderungen Dritter auch bei Versäumnissen seiner Erfüllungsgehilfen absichern möchte, der ist mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung gut beraten.






Bauherrenmodell


Steuersparmodell bei der Erstellung von Immobilien. Steuerzahler, welche sich an einem Bauherrenmodell beteiligen, können verschiedene daraus resultierende Aufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören zum Beispiel die Gebühren für eine Baubetreuung, eine wirtschaftliche Beratung oder auch die Vermittlung einer Finanzierung. Dabei werden die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Die steuerliche Absetzbarkeit der Aufwendungen für ein Bauherrenmodell ist seit dem 20. Oktober 2003 durch den Bauherren- und Fondserlass nur noch eingeschränkt.






Baukindergeld


Für erworbene beziehungsweise selbst hergestellte Eigenheime beziehungsweise Wohnungen, für die der Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung einer Eigenheimzulage besitzt, erhält dieser auf Antrag ein Baukindergeld in Höhe von 767 Euro pro Kind. Bedingung dafür ist, dass für ein Kind auch ein Anspruch auf Kindergeld oder bzw. einen Kinderfreibetrag besteht. Des Weiteren wird nur für die Kinder ein Baukindergeld gewährt, welche während des Förderzeitraums im Haushalt des Steuerpflichtigen gelegt haben, der Anspruch auf eine Förderung hat. Dabei ist es ausreichend, sobald mindestens für einen Monat der Anspruch auf Kindergeld beziehungsweise bzw. Kinderfreibetrag bestanden halt.
Das Baukindergeld ist immer an die Eigenheimzulage gekoppelt und wird immer mit dieser gemeinsam gewährt. Sollte etwa aufgrund eines zu hohen Einkommens die Eigenheimzulage wegfallen, so wird ab diesem Zeitangabe auch kein Baukindergeld mehr gewährt. Falls beide Eltern gleichzeitig Eigentümer wurden und beide die Grundlagen erfüllen, erhält jeder Elternteil die Hälfte des gezahlten Betrages.






Baukostenverlust


Falls für ein Bauvorhaben Vorauszahlungen geleitet wurden und es in der Zukunft dennoch nicht zur Realisierung des Projektes kommt, können die verlorenen Vorauszahlungen bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Als Grund für die Nichtumsetzung des Bauvorhabens wird vom Fiskus etwa Konkurs des Bauunternehmens oder höhere Gewalt anerkannt.






Baukostenzuschuss


Leistungen für Neu- oder Umbauarbeiten des Mieters an den Bauherren oder des Vermieters an den Mieter für Um- oder Ausbauarbeiten. Baukostenzuschüsse wurden sowohl durch private Geber wie etwa Mieter und Flughafengesellschaften oder aus öffentlichen Mitteln, wie zum Beispiel aus einem Lärm- und Umweltschutzprogramm ausführbar. Steuerrechtlich gesehen führen Zuschüsse zu Baukosten zu einer Verringerung der Herstellkosten des betreffenden Bauwerkes und damit zu einer Reduzierung des Abschreibungs-Betrages und aber zu Einkünften aus Vermietung/verpachtung. Der Staat unterscheidet dabei zwischen Zuschüssen von Mietern und Nichtmietern. Zuschüsse, welche von Nichtmietern für Eigenproduktionsmaßnahmen geleistet werden, mindern immer die Herstellungskosten und dadurch die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Im Falle, dass das Bauwerk zum Betriebsvermögen gehört, darf der Zuschuss ersatzweise als Einnahme aus Vermietung/verpachtung angesetzt werden. Zuschüsse zu Maßnahmen, die zur Erhaltung von Gebäuden notwendig wurden, zählen immer als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung. Dagegen können Zuschuss-Zahlungen von Mietern in Form von verlorenen Zuschüssen und als Mietvorauszahlungen geleistet werden. Mietvorauszahlungen sind als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung immer im Jahr des Zuflusses anzugeben. Verlorene Mieterzuschüsse sind wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln.






Baulinie


Auf der Baulinie muß gebaut werden. Sie wird im Bebauungsplan eingezeichnet.






Baumangel


Wenn die in einem Bauauftrag gegebenen Bauarbeiten mit Fehlern behaftet sind, spricht man von einem Baumangel. Dieser schmälert den Wert oder die Tauglichkeit des zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch.






Baurecht


Sämtliche Vorschriften des Bundes und der Länder über das Bauwesen.






Bausparen


Kollektives Sparen von gleichgesinnten, zusammengeschlossenen Sparern, die in einer Bausparkasse organisiert werden. Die Sparer erhalten neben ihrem angesparten Kapital nach einem festgelegten Zeitplan ein zinsgünstiges, nachrangiges Hypohekendarlehen.






Bausparbeiträge


Beiträge, welche in einen Bausparvertrag einausgezahlt werden, gelten nicht mehr als Sonderausgaben. Im Jahr 1996 wurde festgelegt, dass Bausparen ausschließlich mittels Wohnungsbauprämie gefördert wird. Mit Einführung dieser Regelung verwehrt der Gesetzgeber die Möglichkeit des Sonderausgabenabzuges.






Bauspardarlehen


Zur Finanzierung eines wohnwirtschaftlichen Vorhabens ist die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens die klassische Option. Durch den Abschluss eines Bausparvertrages bei einer frei wählbaren Bausparkasse erfolgt die kontinuierliche Ansparung des Bausparguthabens bis zur Zuteilungsreife. Im Anschluss daran sieht das Bausparprinzip das Recht vor, ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Bereits beim Abschluss des Bausparvertrages werden die Konditionen für das verfügbare Bauspardarlehen festgelegt. Die Bausparkassen bieten hier verschiedene Modelle an, bei denen sich die Haben- und Sollzinssätze deutlich unterscheiden. Wird der Bausparvertrag mit dem Hauptziel der Darlehensinanspruchnahme abgeschlossen, wird der Zinssatz während der Ansparphase nach unten angepasst um ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu erhalten. Ein Bauspardarlehen kann und darf nur dann in Anspruch genommen werden, wenn es für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Wird das Darlehen der Bausparkasse mit dem Erreichen der Zuteilungsreife und dem Ablauf der Sperrfrist nicht in Anspruch genommen, erhält der Anleger das Bausparguthaben zuzüglich der festgelegten Verzinsung. Abhängig vom gewählten Bausparmodell kann hier durch die Bausparkasse eine zusätzliche Bonusverzinsung festgelegt sein. Bei einem rein auf die Geldanlage ausgelegten Bausparvertrag ist bereits die Grundverzinsung während der Ansparphase deutlich höher, als bei einem auf die Finanzierung bezogenen Vertrag. Die Baufinanzierung über einen Bausparvertrag bietet für Arbeitnehmer die Möglichkeit, eine staatliche Förderung zu erhalten. Unter Beachtung der gültigen Einkommensgrenzen können Arbeitnehmer ihre vermögenswirksamen Leistungen (VL) in einen Bausparvertrag fließen lassen und zusätzlich die Arbeitnehmersparzulage beantragen. Die Förderung durch die Arbeitnehmersparzulage liegt bei 9 % der in den Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen. Maximal kann hier ein jährlicher Förderbetrag von 470 € für Alleinstehende geltend gemacht werden. Die staatliche Förderung des Bausparens ist nur dann gegeben, wenn die Mindestvertragslaufzeit von sieben Jahren erfüllt wird. Wird der Bausparvertrag vorzeitig aufgelöst, entfällt der Anspruch auf die Förderung. Nicht nur für Arbeitnehmer ist die Geldanlage in einem Bausparvertrag und die Inanspruchnahme des so verfügbaren Bauspardarlehens eine Möglichkeit zur Bau- und Immobilienfinanzierung. Zugleich ist die Geldanlage in einem Bausparvertrag und mit dem Ziel der Bau- oder Immobilienfinanzierung für Selbstständige und für Freiberufler eine gute Alternative. Diese Personen- und Berufsgruppen sind bei der Vergabe von Bau- und Immobiliendarlehen häufig benachteiligt und können über ein Bauspardarlehen ihre Baufinanzierung anstreben. Eine staatliche Förderung kann von Selbstständigen und Freiberuflern nicht erhalten werden. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt in monatlichen oder vierteljährlichen Raten. Diese berechnen sich aus der zu erbringenden Rückzahlungsleistung und den anfallenden Zinsen. Bauspardarlehen weisen eine vergleichsweise niedrige Tilgungsleistung auf und sind so mit einer längeren Laufzeit verbunden. Wer eine kombinierte Finanzierung anstrebt, ist mit der Besicherung durch die Bausparkasse gut beraten. Die Bausparkassen akzeptieren eine nachrangige Eintragung im Grundbuch, so dass hier eine Kombination von mehreren Darlehensarten und mehreren Kreditgebern möglich ist. In Deutschland sind viele Eigenheime mit einem Bausparvertrag erfolgreich finanziert worden. Für die Kapitalanlage, also eine gekaufte Eigentumswohnung, die vermietet wird, wird in der Regel das Annuitätendarlehen, also das klassische Bankdarlehen verwendet. Allerdings kann ein bestehender Bausparvertrag so manches Mal sehr gut in ein Annuitätendarlehen strategisch inkludiert werden. Autor: Stefan Schreiber






Bausparförderung


Eine Bausparförderung wird vom Staat auf zwei Formen gewährt: Entweder als Arbeitnehmer-Sparzulage oder aber über eine Wohnungsbauprämie. Bei der Arbeitnehmer-Sparzulage ist es machbar, die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers für einen Bauspar-Vertrag zu nutzen. In einem solchen Fall zahlt der Fiskus zehn Prozent zusätzlich zu der Arbeitgeberleistung, die höchstens bei 480 Euro liegen darf. Folglich darf der Mitarbeiter auf diese Weise ein staatliche Sparzulage von bis zu 48 Euro pro Jahr erhalten. Die Zulage wird nur dann gewährt, wenn das zu versteuernde Einkommen nicht 17.900 Euro (gemeinsam veranlagte Partner: 35.800 Euro) übersteigt.
Eine Bausparförderung über die Wohnungsbauprämie dient ebenfalls dazu, Bausparkapital zu bilden. Wiederum sind zehn Prozent der jährlichen Bausparsumme, welche höchstens 512 Euro betragen darf, förderungsfähig. Der Gesetzgeber schießt folglich höchstens 50 Euro pro Jahr dazu. Die Wohnungsbauprämie wird maximal sieben Jahre gewährt. Die Einkommensgrenze liegt bei der Wohnungsbauprämie bei 25.600 Euro und auch bei Ehepaaren: 51.200 Euro). Seit 2001 muss allerdings für diese auch der eigentlich steuerfrei belassene Teil der Einkünfte eingerechnet werden.

Die Arbeitnehmer-Sparzulage kann auch ohne vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers erreicht werden. In diesem Fall muss der Arbeitnehmer selbst die dazugehörige Summe auf einen Bauspar-Vertrag einausgezahlt werden. Maximal förderfähig sind dabei weiterhin 480 Euro.






Bauwich


Seitlicher Abstand zur Nachbargrenze, der in der Bauordnung geregelt wird.






Beirat


Ein Beirat ist nicht zwingend vorgeschrieben, d. h. seine Bestellung kann durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Er (Verwaltungsbeirat) ist das dritte Organ der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Mehrheitsbeschluss auf bestimmte oder unbestimmte Dauer. Es sind in der Praxis 3 natürliche und unbeschränkt geschäftsfähige Personen zu Beiräten zu bestellen. Mit der Position des Beiratsvorsitzenden und des Stellvertreters ist durch Mehrheitsbeschluss je 1 Mitglied des Verwaltungsbeirates zu betrauen.






Beleihungswert


Eine durch ein finanzierendes Kreditinstitut festgelegte Größe innerhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.






Beschluss


Willensäußerungen der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohneinheitseigentümer ihre Anwendung. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn aus beliebigen Gründen kein Beschluss zustandekommen sollte, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Verstößt ein Beschluss inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG oder stellt er willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers dar, ist er unwirksam. Eine Berufung auf die Nichtigkeit kann zu jeder Zeit getätigt werden. Die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt dabei.






Beschlussfähigkeit


Im Rahmen ihrer Privatautonomie können Wohneinheitseigentümer mit Beschlüssen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ihre Angelegenheiten selbst regeln. Der Regelfall ist die Mehrheitsbeschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Damit eine Versammlung gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) beschlussfähig ist, müssen die anwesenden stimmberechtigten Wohneinheitseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, berechnet nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.






Beschlusssammlung


Die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) legt fest, dass alle in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse sowie alle diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidungen in eine Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Diese werden mit fortlaufender Nummer in der Beschluss-Sammlung geführt.






Bestandsverzeichnis


Das Bestandsverzeichnis ist im Grundbuchblatt enthalten und enthält Angaben über die laufende Nummer des Grundstücks, die Nummer der Parzelle, die Lage und Größe des Grundstücks und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte.






Betriebskosten


Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegt. Beim preisfreien Wohnraum und bei Gewerberäumen wird dies im Mietvertrag geregelt. Rechtsgrundlage ist die II. Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, bestimmte Versicherung (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters, Hausmeister, sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. ein Schwimmbad oder eine Sauna). Während manche Kosten wie Wasser, Gas, Strom oder Heizung verbrauchsabhängig berechnet werden, müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und die Müllabfuhr.






Buchhypothek


Im Gegensatz zur Briefhypothek wird bei der Buchhypothek keine Urkunde (Hypothekenbrief) ausgestellt.





C





Courtage


Als Courtage wird die Gebühr bezeichnet, die ein Makler für die Vermittlung einer Wohneinheit oder eines Grundstückes als Vergütung erhält.





D





Darlehenshypothek


Um Forderungen aus einem Darlehen zu sichern, wird die Darlehenshypothek genutzt.






Dauerwohnrecht


Die Nutzung zu Wohnzwecken von bestimmten, nicht im Eigentum des Inhabers dieses Rechtes befindliche Wohnung eines Gebäudes, wird durch ein vererbliches Dauerwohnrecht geregelt, welches in das Grundbuch eingetragen werden muss.






Dauernutzungsrecht


Ein Dauernutzungsrecht bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Zimmer.
Siehe Dauerwohnrecht.






Degressive Abschreibung


Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern jedes Jahr niedriger wird.






Denkmal


Für als Denkmal anerkannte Gebäude können Eigentümer steuerliche Förderungen erhalten. Ob ein Gebäude als Denkmal gilt, geht aus dem im jeweiligen Bundesland geltenden Landesdenkmalschutzgesetz hervor. Die steuerlichen Förderungen ergeben sich aus dem zum 07.12.1989 in Kraft getretenen 'Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus und zur Ergänzung des Steuerreformgesetzes 1990'. Dabei wurden insbesondere für Denkmäler und Gebäude die sich in Sanierungs- oder auch in städtebaulichen Entwicklungsgebieten befinden neue steuerliche Förderungen geschaffen. Gebäudebesitzer erhalten diese durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage.
Für vermietete Baudenkmäler zählen etwa höhere Absetzungsmöglichkeiten. So gab es bis zum 31.12.2003 die Möglichkeit im Produktionsjahr sowie in folgenden neuen Jahren 10 Prozent der Produktionskosten abzusetzen. Haben die Baumaßnahmen dagegen erst nach dem 01.01.2004 begonnen, so können für die ersten 8 Jahre ab Eigenproduktion 9 Prozent und für weitere 4 Jahre noch 7 Prozent abgeschrieben werden. Voraussetzung ist dabei immer, dass ein Gebäude vom Eigentümer nicht selbst benutzt wird.
Für Gebäude, bei denen die Baumaßnahmen vor dem 31.12.2003 begonnen haben und die vom Eigentümer selbst bewohnt werden können im Produktionsjahr und den folgenden 9 Jahren 10 Prozent der Zahlungen als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Für später begonnene Baumaßnahmen können nur noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Besondere Regelungen sind auch für schutzwürdige Kulturgüter. Hierzu zählen Gebäude, die weder zur Erzielung von Einnahmen genutzt noch vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Hier gilt ebenfalls die Regelung, dass für Baumaßnahmen vor 2004 10 Jahre lang jeweils 10 Prozent und für später durchgeführte Maßnahmen noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren bei der Steuer angerechnet werden.Eine steuerliche Förderung wird immer nur dann gewährt, wenn die durchgeführten Maßnahmen für den Denkmalschutz notwendig wurden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Notwendigkeit bereits vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzugleichen.
Alle Maßnahmen, welche zum Erhalt des Denkmalschutzes unbedingt notwendig wurden, können direkt und in kompletter Höhe in der Steuererklärung als Sonderausgaben erklärt werden.






Dienstbarkeit


Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Das dingliche Recht zu beschränkter Nutzung einer fremden Sache im Unterschied zu den schuldrechtlichen Nutzungsrechten wie Miete und Pacht, die lediglich einen Anspruch auf Gestattung der Nutzung gewähren. Mehrere Formen der Dienstbarkeit sind zu unterscheiden:
Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB) sind Belastungen eines Grundstücks (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines fremden Grundstücks (herrschendes Grundstück). Sie können dem Eigentümer des fremden Grundstücks bestimmte Rechte geben, z. B. Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht, oder Verbotsrechte einräumen, z. B. bestimmte Bebauungen oder Nutzungen (etwa die Einrichtung einer Tankstelle) zu untersagen oder Immissionen auszuschließen. Dienstbarkeiten müssen dem fremden Grundstück einen Vorteil bringen (§ 1019 BGB); der Berechtigte hat das dienende Grundstück möglichst zu schonen.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten stehen nicht dem Eigentümer eines Grundstücks zu, sondern einer bestimmten Person oder Personenmehrheit (§ 1090 BGB), z. B. das Wohnungsrecht. Sie erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten. – Bestellung, Übertragung und Aufhebung der Dienstbarkeit richten sich nach den allg. Vorschriften über Grundstücksrechte, insbesondere ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch übertragbar; (anders bei einer juristischen Person, § 1092 Abs. 2 und 3 BGB); lediglich ihre Ausübung durch andere kann gestattet werden. Der Inhaber einer Dienstbarkeit hat gegen Störungen einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (§§ 1027, 1004 BGB). Eine besondere Art der Dienstbarkeit bildet der Nießbrauch.






DIN


DIN sind Vorschriften und Bezeichnungen für genormte Bauteile oder Bauvorschriften, die vom Deutschen Institut für Normung herausgegeben werden.






Dingliches Wohnrecht


Durch ein dingliches Wohnrecht wird einem Dritten ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht für eine Wohnung eingeräumt. Dieses Wohnrecht kann gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt werden.
Inhalt und Umfang des Wohnrechts sind frei vereinbar. Ein Wohnrecht ist nicht pfändbar und es erlaubt nur die Selbstnutzung. Siehe Dienstbarkeit






Disagio


Disagio, Abgeld, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungspreis von Verbindlichkeiten. Die Feststetzung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Disagio bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Verbindlichkeit. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Disagio eine Verbesserung der Verzinsung (Rendite) seiner Ausleihe gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Ermittlung des effektiven Jahreszinses ist das Disagio laufzeitanteilig auf die Zinsen zu verrechnen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Disagioes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Abgeld





E





Eigenbedarf


Besteht ein berechtigtes Interesse und ein Bedarf, kann man als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohneinheit geltend machen. Wenn er die Wohneinheit für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, liegt in der Regel so ein Fall vor.
Wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur dann kauft, wenn die Wohnung leer ist, liegt kein Fall von Eigenbedarf vor. Der Vermieter macht sich dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig für den Fall, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.






Eigenheimzulage


Die Eigenheimzulage ist eine im Jahr 2006 ausgelaufene Förderung der Bundesregierung, die zur Schaffung von selbst verwendetem Wohnraum gewährt worden ist. Aber alle laufenden Förderungen werden noch in vollem zugesichertem Umfang bedient. Dabei gibt es zwei Stufen. Alle Wohnungen und Eigenheime, die spätestens am 31. Dezember 2003 gekauft oder fertig gestellt worden sind, werden noch mit fünf Prozent der Eigenproduktionskosten bis zu einer Maximalgrenze von 2.556 Euro für einen Neubau gefördert. Bei Eigentumswohnungen werden 2,5 Prozent der Anschaffungskosten zugrunde gelegt. Für selbst verwendeten Wohnraum in Altbauten wurde eine Zulage von 1.278 Euro gewährt. Wer Kinder hat, darf sich freuen, denn er bekommt pro Kind noch einmal 767 Euro an Eigenheimzulage gewährt.
Die zweite Stufe der Eigenheimzulage gilt für Eigentumswohnungen und Eigenheime, die in den Jahren 2004 fertig gestellt und gekauft worden sind. Hier liegt die Förderhöhe bei einem Prozent der Eigenproduktions- und Anschaffungskosten pro Jahr. Dabei gilt eine Höchstgrenze von 1.250 Euro. Kinder werden mit einem Wert von 800 Euro pro Jahr und 'Nase' bedacht. Die Eigenheimzulage wird jährlich vom zuständigen Finanzamt bezahlt.
Wer noch zu den denjenigen Haus- beziehungsweise Wohnungsbesitzern zählt, welche die Eigenheimzulage bekommen, der darf den Zahlungseingang in Abhängigkeit von den Bearbeitungszeiten der Banken zum Ende der dritten Märzwoche eines jeden jeden Jahres erwarten, denn sie wird vom Fiskus immer am 15. März zur Auszahlung gebracht.






Eigenleistung


Werden bei der Eigenproduktion beziehungsweise beim Ausbau von Immobilien Eigenleistungen erbracht, so können diese steuerlich nicht als Ausgaben berücksichtigt werden, auch falls sie den Wert der betreffenden Immobilie steigern. Eigenleistungen erhöhen somit nicht die Produktionskosten einer Immobilie.






Eigentümergemeinschaft


Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Besitzer Teil der Eigentümergemeinschaft des gesamten Wohnkomplexes. Hierbei ist es unerheblich, ob die erworbene Eigentumswohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft ergeben sich für den Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die durch das Wohneigentumsgesetz geregelt werden.


Wichtigste Grundlage für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft sind Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung.  Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung weisen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft aus. Gleichzeitig sind dort Sondernutzungsrechte verankert. Zum Gemeinschaftseigentum gehören neben wesentlichen Bestandteilen des Hauses, also beispielsweise Dach, Versorgungsleitungen oder Fassade, auch Grundstück und Grünflächen. Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander, also beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses.


Wichtige Entscheidungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft ist die Aufteilung der anfallenden Kosten und zu bildenden Rücklagen. Die Betriebs- und Verwaltungskosten werden in der Sitzung der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit nach einem festzulegenden Schlüssel verteilt. Dies gilt ebenso für die Rücklagen, beispielsweise für Reparaturen. Für die Reparaturen am Sondereigentum ist der Wohnungsinhaber allein verantwortlich. Reparaturen des Gemeineigentums werden unter anderem aus den Rücklagen bestritten. Modernisierungen werden auch durch die Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschlossen. Die Kosten haben aber nur die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu tragen, die von den Modernisierungsmaßnahmen profitieren.


Alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zu protokollieren und zu verwahren. So haben auch künftige Käufer die Möglichkeit, vorab die Beschlusslage der Eigentümerversammlung einzusehen.


Eine starke, interessierte Eigentümergemeinschaft ist für eine langfristig erfolgreiche Kapitalanlage die halbe Miete.







Eigentümerversammlung


Eine Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal im Jahr unter Angabe der Tagesordnung vom Verwalter einberufen. Hierbei fasst die Gemeinschaft Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftjahrs, auszuführende Maßnahmen, wie z.B. Renovierungsarbeiten, oder über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres. Über die gefassten Beschlüsse erhalten die Eigentümer ein Protokoll.






Eigentumswohnung


Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz begründete Wohnung. Siehe auch Teilungserklärung. Eigentumswohnung nennt man eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes, an dem Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist. Das Wohnungseigentum setzt sich immer aus dem Sondereigentum an der Wohneinheit und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Teileigentum wird nicht zu Wohnzwecken genanntes Sondereigentum genannt.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung berechnet sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert beziehungsweise über Teilwerte auf das Grundstück und nicht nach der Restwertmethode. Der enthaltene Anteil für die Instandhaltungsrücklagen ist nicht im Kaufpreis eingerechnet und wird nicht in den Anschaffungskosten enthalten. Es sind die gleichen Abschreibungsgrundsätze wie für Gebäude. Man darf für Eigentumswohnungen, Einfamilien- beziehungsweise Zweifamilienhäuser erhöhte Abschreibungssätze geltend machen. Dient eine Eigentumswohnung zu mehr als 66 2/3 Prozent privaten Wohnzwecken und ist die Immobilie vor dem 01.01.1987 gekauft worden, dann man im Jahr dem Kauf und sieben Jahre danach, bis zu 5 % absetzen.






Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung


Als solche Einnahmen zählen alle Einnahmen, die aufgrund der Überlassung von Wohnraum beziehungsweise Immobilien beziehungsweise auch durch das Verpachten von Grundbesitz gewonnen werden. Weiterhin gehören auch solche Einnahmen hierzu, welche aus der Vermietung von betrieblichem Vermögen oder Wirtschaftsgütern und auch aus der Überlassung von Rechten stammen. Als Rechte gelten dabei insbesondere Urheberrechte aus geschriebenen oder anderen künstlerischen Werken sowie Urheberrechte aus gewerblicher Natur. Ebenfalls zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einnahmen gerechnet, die aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen stammen.
Im Falle, dass die dem entsprechenden Immobilien, Grundstücke und Rechte dem vorhandenen Betriebsvermögen angehören, gelten die daraus erzielten Einkünfte als Betriebseinnahmen. Somit handelt es sich hierbei um Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb.
Im Jahre 2004 wurden für Vermieter neue Vorschriften zur Umsatzsteuer eingeführt. Diese betreffen Reinigungs- und Bauleistungen, welche von ausländischen Firmen ausgeführt wurden. Für diese Leistungen existiert seither eine Zahlungsverpflichtung oder bzw. eine Steuerschuld gegenüber den Finanzbehörden. Für den Fall, dass der Vermieter mehr als zwei Wohnungen besitzt, ist die Umsatzsteuer nun nicht mehr an das jeweilige Unternehmen, sondern direkt an die zuständigen Finanzbehörden zu zahlen.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2001 (Aktenzeichen: V R 1/01) müssen das Finanzämter anerkennen, sobald ein Unternehmer die Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze aufteilt. Dies gilt dem Urteil zufolge immer als sachgerechte Schätzung. Bestehen Unklarheiten, betreffs der Gewinnerzielungsabsicht eines jeden Vermieters, so könnte das Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 08.10.2004 zur Klärung herangezogen werden. Vermieter, welche Wohnraum an nahe Verwandte vermieten, istn die Miethöhe in keinem Fall zu gering ansetzen. Andernfalls kann die Finanzbehörde den Abzug der Werbungskosten streichen. Falls ein Mieter anhand Abstandszahlungen zum Verlassen der Wohnung bewegt werden soll, so können diese immer dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, sobald die Wohnung nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet wird.






Erbbaurecht


Ein Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbbares Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Es wird im zivilrechtlichen Sinn durch die Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht und das damit belastete Grundstück stellen zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten dar, weshalb beide gesondert zu bewerten wurden. Die Bestellung jedes Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig. Zudem unterliegen das Erbbaurecht und - falls darauf kein Gebäude errichtet wurde - das durch das Erbbaurecht belastete Grundstück der Grundsteuer. Vereinnahmte Erbbauzinsen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entstehen im zusammenhang mit dem Erwerb eines Erbbaurechts Kosten, so können diese abgeschrieben werden. Dasselbe trifft für die auf Basis eines Erbbaurechts erstellten Gebäude zu. Die Kosten sind dabei über die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Hält der Steuerpflichtige das Erbbaurecht in seinem Betriebsvermögen, so muss er es als Anlagevermögen ausweisen. Bei den für den Erwerb eines Erbbaurechts anfallenden Zahlungen handelt es sich um Anschaffungskosten. Erbbaurechte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Bis Ende 2003 war es machbar, vorausausgezahlte Erbbauzinsen für vermietete Grundstücke vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Seit dem 01.01.2004 wurden Vorauszahlungen von Erbbauzinsen jedoch nicht mehr sofort absetzbar, sondern müssen über den gesamten Nutzungszeitraum verteilt werden.






Erbbauzins


Für die Bestellung des Erbbaurechts regelmäßig wiederkehrende Zahlung des Erbbaunehmers an den Erbbaugeber.






Erbbaugrundbuch


Das Erbbaugrundbuch ist ein öffentliches Buch, das bei den Grundbuchämtern geführt wird und enthält alle relevanten Daten über das Erbbaugrundstück.






Erbengemeinschaft


Mehrere Erben, welchen zum Beispiel die Verfügung sowie Lasten und Nutzen aus einem Gebäude oder Grundstück gemeinschaftlich zusteht.






Erhöhte Abschreibungen


Zusätzlich zur normalen, gesetzlich festgeschriebenen Abschreibung dürfen Sonderabschreibungen, auch erhöhte Abschreibungen genannt, angewendet werden. Dafür ist allerdings die lineare, normale Abschreibung Voraussetzung. Als Ausnahme gilt die Ansparabschreibung, bei der eine degressive Abschreibung erlaubt ist. In bestimmten Fällen können erhöhte Abschreibungen schon bei entsprechenden Anzahlungen durchgeführt werden. Das kann z. B. in privaten Krankenhäusern vorkommen, in denen Anzahlungen auf Anlagevermögen getätigt werden. Unternehmen des Erz- und Kohlebergbaus können ebenfalls Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Ein Katalog gibt darüber Auskunft, welche förderwürdigen Industriezweige, infrage kommende Unternehmen und Gebäude es gibt. Die ein der Praxis gebräuchlichste Sonderabschreibungsart stellt die Ansparabschreibung dar. Kleine und mittlere Betriebe können mit ihrer Hilfe schon vor dem Kauf eines Wirtschaftsgutes eine entsprechende Rücklage bilden, den Gewinn mindert.






Ertragswertverfahren


Die Ermittlung des gemeinen Wertes von Grundstücken hat nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Ertragswertverfahren, teilweise auch nach dem Vergleichswertverfahren, zu erfolgen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt verwendeten Grundstücken und auch Ein- und Zweifamilienhäusern anzuwenden. In Sonderfällen ist auch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung maßgebend. Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger festgestellt. Der Grundstückwert umfasst neben dem Gebäudewert und dem Bodenwert auch den Wert der Außenanlagen.





F





Finanzierungskosten


Als Finanzierungskosten werden alle Zahlungen benannt, die im Zuge einer Kreditbeschaffung anfallen. Sie werden daher auch als Fremdkapitalkosten benannt. Hierzu gehören zum Beispiel Zinsen, Vermittlungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren, Disagio (Abgeld) und Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek und Grundschuld.
Finanzierungskosten sind als Betriebsausgaben oder auch Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG sofort abzugsfähig und mindern den zu versteuernden Gewinn im Jahr der Entstehung, sofern ein unmittelbarer wirtschaftlicher gemeinsamhang mit der Erzielung von Einnahmen besteht. Beispiel: Ein neuer Firmenwagen wird ganz und teilweise über einen Kredit finanziert.
Kreditzinsen sind als Finanzierungskosten im jeweiligen Veranlagungszeitraum sofort abzugsfähig. Werden Finanzierungskosten durch den Käufer jedes Wirtschaftsgutes vom Verkäufer übernommen, werden diese wie Anschaffungskosten behandelt und sind somit nicht geradewegs abzugsfähig. Beispiel: Zinsen für bereits bestehende Kredite beim Kauf einer Immobilie.
Wird hingegen ein Eigenheim zur ausschließlich privaten Nutzung per Darlehen finanziert, wurden die Zinsen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Hierbei handelt es sich dann um nicht abzugsfähige Zahlungen im Rahmen der privaten Lebensführung.






Folgeobjekt


Falls ein steuerpflichtiger Bürger nicht die gesamte ihm zustehende Eingenheimzulage genutzt hat, könnte der restliche Anspruch auf ein Folgeobjekt übertragen werden. Dabei kann jedes eigenständige Objekt als Folgeobjekt genutzt werden. Wurden für das ursprüngliche Objekt nicht die kompletten acht Jahre der Eigenheimförderung verwendet, dann können die noch ausstehenden Jahre auf das Folgeobjekt übertragen werden. Die Übertragung findet immer in dem Jahr statt, in dem der Förderberechtigte das Folgeobjekt für eigene Wohnzwecke nutzt. Für den Fall, dass der Auszug aus dem ursprünglichen Objekt in der Ersten und der Einzug ins Folgeobjekt in der zweiten Jahreshälfte erfolgen, findet die Übertragung erst im darauf folgenden Jahr statt. Damit soll verhindert werden, dass die Eigenheimzulage für zwei Objekte benutzt wird. Um ein Folgeobjekt einzusetzen, ist es nicht erforderlich, dass beide Objekte dieselbe 'Struktur' haben. So könnte etwa das Erstobjekt ein Neubau und das Folgeobjekt ein Neubau sein. Wird auch für das Folgeobjekt nicht die gesamte Eigenheimförderung genutzt, so darf ein weiteres Folgeobjekt verwendet werden.






FORWARDDARLEHEN


Was ist das überhaupt? Das Forwarddarlehen ist ein Kredit, den man erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, z. B. für eine Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz wird zum Zeitpunkt des Darlehensbeginn fest vereinbart, die Auszahlung findet jedoch erst nach einer bestimmen Vorlaufzeit statt. So können Kreditnehmer von günstigen Zinsen profitieren auch wenn Sie erst in ein paar Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Man sichert sich also die Zinsen auf Vorrat, bezahlt hierfür dann einen sogenannten Forwardaufschlag. Dies ist ein Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Dr. Klein & Co. hat diese Produktvariante vor 17 Jahren für Kommunen und gemeinnützige Baugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften entwickelt. Ziel war es, die Sorge vor unkalkulierbar steigenden Baukosten zu nehmen. Inzwischen werden Forwarddarlehen hauptsächlich für Immobilienfinanzierungen vergeben. Das Gabler Wirtschaftslexikon beschreibt das Darlehen folgendermaßen: „ Ein Forward-Darlehen kommt infrage, wenn ein Darlehensnehmer mit steigenden Zinsen rechnet und sich die günstigen Zinsen sichern möchte. Denn mit einem Forward-Darlehen hat der Darlehensnehmer eine Zinszusage für eine spätere Finanzierung bzw. Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Ob die Zinsvereinbarung tatsächlich vorteilhaft ist, kann erst nachträglich beurteilt werden, wenn feststeht, wie die Marktzinsen sich entwickelt haben. Auch wenn die Zinsen sinken sollten, ist der Darlehensnehmer an den Vertrag gebunden. Für eine Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen für Darlehensverträge (§ 489 BGB). Bei Nichtabnahme des Darlehens wird i.d.R. eine Entschädigung fällig (ähnlich wie Vorfälligkeitsentschädigung). Kreditinstitute bieten Forward-Darlehen i.Allg. mit einer Laufzeit bis zu 5 Jahren an, der Kostenaufschlag für die vorzeitige Zinszusage beläuft sich auf rund 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat Vorlaufzeit auf den heutigen Zinssatz.“






Fördergebietsgesetz


Befristete Sonderabschreibungen für unbewegliche und bewegliche Wirtschaftsgüter, Anschaffungs- und Herstellungskosten von beweglichen Vermögenswerten des Betriebsvermögens und des privaten Vermögens können bei Vorliegen entsprechender Grundlagen als Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Weiterhin werden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie nachträgliche Produktionsarbeiten, sowohl an Gebäuden als auch im betrieblichen Geschehen gefördert. Das Fördergebietsgesetz ermachbart weiterhin die Bildung steuerfreier Rücklagen in gewissem Umfang. Diese müssen allerdings für eine spätere Investition vorgesehen sein. Selbst benutzter Wohnraum, der sich innerhalb des Fördergebietes befindet, wirkt sich ebenfalls steuerbegünstigend aus. Die Förderung betrifft immer immer die gesamte Gesellschaft. Bei Ausscheiden eines jeden Gesellschafters verliert dieser mit sofortiger Wirkung seinen Förderanspruch. Eine anteilige Berechnung gibt es per Gesetz nicht. Falls ein neuer Gesellschafter eintritt, darf dieser nur noch die gestellten Restansprüche seines Vorgängers in Anspruch nehmen.






Fördergebiet/baumaßnahmen


Nach dem Fördergebietsgesetz werden Baumaßnahmen an abnutzbaren unbeweglichen Vermögenswerten steuerlich begünstigt. Unbewegliche Vermögenswerte können sein, Gebäude, Eigentumswohnungen, Räume in Teileigentum (§ 3 EStG) beziehungsweise auch Miet- und Ladeeinbauten. Auf Grund und Boden darf keine steuerliche Vergünstigung erteilt werden. Die Förderung wird in Sonderabschreibungen gewährt. Bei Sonderabsetzungen könnte man geltend machen: Anschaffung beziehungsweise Eigenproduktion abnutzbarer unbeweglicher Vermögensgegenstände aber auch die Modernisierung dieser. Modernisierungsarbeiten können sein: Anbau, Ausbau, Umbau oder Erweiterungsarbeiten. Es ist aber zu erfassen, dass kein neues Gebäude erbaut wird. Förderungsfähig wären auch die Nutzungsrechte von immateriellen Vermögenswerten. Hierzu gehören zum Beispiel Bauten, welche auf fremden Grund erstellt wurden.Es gelten zahlreiche Bedingungen um in den Genuss von Förderungen zukommen. Das Wirtschaftsgut durfte nicht degressiv abgeschrieben beziehungsweise eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen worden sein.






Fördergrundbetrag


Der Fördergrundbetrag bildet zusammen mit dem Baukindergeld die Eigenheimzulage. Beim Bau oder bzw. Kauf eines jeden Neubaus beträgt die Grundförderung 5 Prozent der Produktionskosten und beziehungsweise des Kaufpreises. Dabei gilt ein Maximalbetrag von 2556 Euro pro Jahr. Bei Umbau beziehungsweise Erweiterung sowie beim Kauf von Altbauten wird die halbe Grundförderung von 2,5 Prozent bis bis zu 1.278 Euro ausgezahlt. Dazu kommt pro Kind, für das der Steuerzahler einen Anspruch auf Kindergeld oder bzw. Kinderfreibetrag hat, eine Kinderzulage von 767 Euro jährlich. Für Fördergrundbetrag und Kinderzulage gilt ein Förderzeitraum von 8 Jahren.
Beim Bau jedes Niedrigenergiehauses erhält der Steuerzahler zudem noch eine Ökozulage von 205 Euro pro Jahr, falls das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1994 um mindestens 25 Euro unterschreitet. Die Förderung gilt allerdings nur für Niedrigenergiehäuser, die vor dem 01.01.2003 fertiggestellt beziehungsweise auch gekauft wurden.Die Eigenheimzulage wird grundsätzlich nur einmal gewährt. Wird noch ein zweites Gebäude erbaut beziehungsweise gekauft, so gibt es die Möglichkeit, dass der Ehepartner hierfür eine Förderung erhält.






Förderzeitraum


Sobald der Bauherr sein Haus fertig gebaut hat, erhält er vom Staat eine Eigenheimzulage, welche insgesamt acht Jahre gewährt wird. Notwendigkeit ist, dass sein Haus bewohnbar ist: d. h., welche Wohnung ist soweit fertiggestellt, dass die Heizung funktioniert, der Strom fertiggestellt ist und die sanitären Anlagen benutzt werden können. Für den Beginn des Förderzeitraums ist der Beginn des Baues völlig irrelevant. Der Förderzeitraum wird nicht verlängert, falls die Grundlagen nicht erfüllt werden. Die Zulagen können nicht erteilt werden, wenn der Bauherr sein Heim nicht selbst nutzen könnte oder die Einkommensgrenze überschritten wird, dann gelten die Bedingungen als nicht erfüllt. Wenn jedoch der Bauherr im Laufe seiner Förderzeit aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen muss, könnte die Restlaufzeit der Förderung auf ein neues Eigenheim erteilt werden. Bei Tod des Bezugsberechtigen erlischt die Eigenheimzulage - wenn nicht falls ein Erbe vorhanden - dieser alle Notwendigkeiten zur Förderung erfüllt. Dem Erbe könnte aber nur noch die Restlaufzeit gewährt, denn die Förderung könnte nicht wieder neu beantragt werden.





G





Garage


Zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt bauliche Anlage. Bei dem Bau von Garagen sind die Bauvorschriften der Länder und des Bundes zu beachten.






Gebäudeversicherung


Feuer-, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Glas, die ersten 3 genannten sind in der verbundenen Gebäudeversicherung zusammengefasst. Siehe auch Gebäudeversicherung.






Geldbeschaffungskosten


Geldbeschaffungskosten und auch Finanzierungskosten sind alle Zahlungen einer Darlehensbeschaffung. Die häufigsten Typen wurden dabei Zinsen, Disagio, Kosten für den Grundbucheintrag bei einer Hypothek sowie Kreditvermittler-Provisionen. Die Finanzierungskosten gelten dabei als sofort abzugsfähige Werbungskosten beziehungsweise bzw. Betriebsausgaben. Dies bedeutet, sie reduzieren den jährlichen steuerpflichtigen Gewinn. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Dies gilt nur, istn die Finanzierungskosten im in Verbindunghang mit dem Erreichen von Einnahmen stehen. Wird zum Beispiel ein Objekt, das vermietet wird, über ein Darlehen finanziert, dann sind die Kreditzinsen sofort abzugsfähige Finanzierungskosten. Wird das Objekt jedoch ausschließlich dazu verwendet, um selbst darin zu wohnen, so wurden die Kreditzinsen keine Werbungskosten und deshalb nicht mehr abzugsfähig. Sie werden dann Teil der nicht abzugsfähigen Zahlungen, welche für die private Lebensführung notwendig wurden. Sollte ein Käufer eines jeden Vermögenswertes vom Verkäufer Finanzierungskosten (bestehende Kreditzinsen) übernehmen, so wurden diese Anschaffungskosten und damit voll steuerpflichtig.






Gemeinschaftseigentum


der Teil einer Eigentumswohnanlage, der allen Eigentümern entsprechend ihres Miteigentumsanteils gemeinsam gehört, ist das Gemeinschaftseigentum. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum stellen das Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Heizung usw. dar.
Aber auch die Fassade oder die tragenden Bauteile des Gebäudes gehören dazu. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen in der Regel eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer.






Gemischt genutztes Grundstück


Ein gemischt genutztes Grundstück ist ein Grundstück, welches auf Grund seiner Bebauung teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird.






Generalunternehmer


Ein Gesamtunternehmer für ein Bauvorhaben wird Generalunternehmer genannt. Er bedient sich für seinen Auftrag weiterer Unternehmer, so genannter Subunternehmer.






Genossenschaft


Eine Genossenschaft, hier eine Wohnungsgesellschaft ist eine Solidargemeinschaft mit offener Mitgliederzahl. Die Mitgliedschaft entsteht durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Bei einer Genossenschaft sind die Mieter gleichzeitig auf Grund Ihrer erworbenen Genossenschaftsanteile Miteigentümer, jedoch ohne grundbuchliche Eintragung.






Gesamthypothek


Bei einer Gesamthyothek haften mehrere Grundstücke gleichzeitig für eine Forderung - und jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung.






Gewerbegebiet


Siehe Baugebiete






Glasversicherung


Siehe Gebäudeversicherung






Grund und Boden


Grundstücke werden zur steuerlichen Bewertung in Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt.
Gebäude unterliegen regelmäßig einer Wertminderung und können folglich auch abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu unterliegt Grund und Boden keiner Wertminderung und darf somit auch nicht abgeschrieben werden.






Grundakte


Die Grundakte enthält alle Akten, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, wie z. B. Eintragungs- und Löschungsbewilligungen.






Grundbuch


Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück sich befindet und das die Eigentums- und Belastungsverhältnisse an Grundstücken enthält. Es ist eingeteilt in Grundbuchblätter.
Jedes Grundbuchblatt enthält das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I, II und III. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke aufgeführt. Ein Grundstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der mit einer besonderen Nummer, der so genannten Flurnummer im Bestandsverzeichnis aufgezeichnet ist. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer bezeichnet. In Abteilung II und III sind die Belastungen aufgeführt, wobei Abteilung III die Hypotheken und Grundschulden, Abteilung II die sonstigen Belastungen enthält.
Ein Bauwerk, das auf einem Grundstück steht, gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nur mit diesem veräußert und belastet werden, es sei denn, das Bauwerk ist aufgrund eines Erbbaurechts errichtet. Dann ist das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Für Erbbaurechte sind besondere Grundbücher (Erbbaugrundbücher) angelegt.
Ist ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so ist für jedes Wohnungs-- und Teileigentum ein besonderes Wohnungs- (Teil) eigentumsgrundbuch angelegt. Auch die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher enthalten Bestandsverzeichnis und Abteilungen I, II und III. Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch dem Kaufinteressenten, wenn er bereits in Kaufverhandlungen eingetreten ist. Kein Einsichtsrecht hat dagegen, wer erst den Namen des Grundstückseigentümers durch Grundbucheinsicht erfahren will.






Grundbuchamt


Das Grundbuchamt ist dem jeweiligen Amtsgericht angeschlossen. Hier wird das Grundbuch geführt.






Grundbuchblatt


Das Grundbuchblatt ist Teil des Grundbuchs. Im Grundbuchblatt sind sämtliche wichtigen Informationen über das Grundstück, Eigentumsverhältnisse und die Rechte und Pflichten enthalten.






Grunderwerbsteuer


Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grund und Boden, bebaut oder unbebaut, erworben wird. Sie beträgt 3,5 % des notariell verbrieften Kaufpreises, nicht nur des Grundstücks, wie der Name vermuten lässt. Beim Grundstückserwerb miterworbenes und wertmäßig in der Kaufurkunde ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
In der Regel trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Dem Finanzamt gegenüber haften jedoch sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer.
Eine Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, falls es beim Erwerb jedes Grundstückes zu einem Wechsel des Eigentümers kommt. Dabei ist genau festgelegt, welche Erwerbsformen der Grunderwerbssteuer unterliegen. Dies wurden neben Grundstückskäufen auch der Tausch von Grundstücken, der Übergang von Grundstücken infolge jedes Gesellschaftsvertrages aber auch die Übertragung von Anteilen einer Personengesellschaft die über eigenen Grundbesitz verfügt. Ebenfalls wird bei Auflösung einer Gesellschaft oder auch bei einer Enteignung die Grunderwerbssteuer fällig.
Kommt es zu einem Erwerb von Grundstücken zwischen Ehegatten, wird hierfür keine Grunderwerbssteuer fällig. Dies gilt auch bei Geschäften zwischen in Personen, welche in gerader Linie miteinander verwandt wurden. Ebenfalls von einer Grunderwerbssteuer befreit ist der Kauf eines jeden zum Nachlass gehörenden Grundstückes durch einen Teilerben und auch der Kauf von Grundstücken mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro.
Die ergibt sich in der Regel aus dem bezahlten Kaufpreis. Liegt kein Kaufpreis vor, so gilt der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage. Von dieser wird eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent erhoben. Das Grundstück könnte erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die zu zahlende Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Die aus der Grunderwerbssteuer erzielten Einnahmen fließen komplett dem jeweiligen Bundesland zu.






Grundpfandrecht


Grundpfandrecht ist der Oberbegriff für Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld.






Grundsteuer


Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die vierteljährlich erhoben wird. Sie ist auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Von jedem bebauten oder unbebauten Grundstück wird die Grundsteuer als öffentliche Last erhoben. Der von der Gemeinde festgestellte Einheitswert der jeweiligen Liegenschaft bildet die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.
Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben, der sich im Inland befindet. Zum Grundbesitz zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, betriebliche und private Grundstücke, Erbbaurechte und auch Wohneigentum und Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden stehen. Was die steuerliche Bemessungsgrundlage gilt, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden. Für Grundbesitz in den alten Bundesländern gilt ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964. Für Grundbesitz in den neuen Bundesländern wird dagegen der Einheitswert von 1935 herangezogen. Befinden sich land- und forstwirtschaftliche Betriebe in den neuen Bundesländern gilt wieder der Einheitswert von 1964. Für Mietwohnungen, welche vor dem Jahre 1991 in den neuen Bundesländern erbaut wurden, gilt eine Ersatzbemessungsgrundlage, welche sich nach Wohn- und Nutzfläche richtet. Bei Körperschaften des öffentlichen Rechts und auch bei gemeinnützlichen Körperschaften darf es unter gewissen Notwendigkeiten zu einer Befreiung von der Grundsteuer kommen.
Ermittelt wird die Grundsteuer immer in zwei Schritten. Dabei wird zunächst durch das Finanzamt der Steuermessbetrag festgesetzt. Zur Festsetzung wird dabei der Einheitswert oder der Ersatzwirtschaftswert genutzt. In einem zweiten Schritt wird von der Gemeinde, in der sich der Grundbesitz befindet, auf den Steuermessbetrag ein Hebesatz angewendet und daraus die Grundsteuer ermittelt.
Für Immobilien, die leer stehen und sich in einer strukturell schwierigen Gegend befinden, darf die Grundsteuer erlassen werden.






Grundstück


Laut dem Bewertungsgesetz wird als Grundstück jede Wirtschaftseinheit des Grundvermögens benannt. Man unterscheidet stets zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Befindet sich auf einem Grundstück kein nutzbares Gebäude, so handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Erst sobald ein Gebäude bezogen werden kann beginnt auch die Benutzbarkeit. Sobald den Bewohnern oder anderen Benutzern die Nutzung des Gebäudes zugemutet werden kann, wird dieses als bezugsfertig angesehen. Somit gelten auch Grundstücke als unbebaut, dessen Gebäude aufgrund von Zerstörung beziehungsweise Zerfall nicht mehr benutzt werden können. Im Gegensatz dazu werden Grundstücke mit nutzbaren Gebäuden als bebaut beschrieben. Sofern ein geplantes Gebäude in bestimmten Bauabschnitten errichtet wird, wurden nur die bezugsfertigen Teile als nutzbar anzusehen. Bei der Bewertung von Grundstücken werden verschiedene Grundstücksarten unterschieden. Neben Mietwohngrundstücken gibt es Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser, gemischt verwendete Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und weitere. Abhängig von der Art des Grundstückes darf das Ertragswertverfahren oder aber das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen. Im Falle, dass Betriebsgrundstücke veräußert werden, müssen die Gewinne dem gewerblichen Gewinn angerechnet werden. Sollten Grundstücke hingegen privat veräußert werden, wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn lediglich in der Zusammenfassung der Spekulationsfrist, welche 10 Jahre beträgt, fällig. Sollten privat mehr als drei bebaute Grundstücke innerhalb von fünf Jahren veräußert werden, gibt es für den Besitzer die Gefahr, laut Finanzamt als geschäftlicher Grundstückshändler angesehen zu werden. In diesem in Verbindunghang wären Gewinne stets steuerpflichtig. Weiterhin darf ein geschäftlicher Grundstückshandel angenommen werden, falls ein Grundstück nicht für den privaten Zweck, sondern einzig mit de Erwartung gekauft wird, es nach der Bebauung zu verkaufen.






Grundstücksnebenkosten


Grundstücksnebenkosten fallen bei dem Kauf eines Objektes oder eines Grundstückes neben dem Kaufpreis an. Dazu zählen die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren.






Grundstücksverkäufe


Bei einem privaten Grundstücksverkauf ist die Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der erzielte Veräußerungsgewinn (Spekulationsgewinn) erfolgt bei Veräußerung einer Immobilie bis zu 10 Jahre nach dem Erwerb. Wird die Immobilie beispielsweise nach 9 Jahren wieder verkauft, ist der gesamte Gewinn zu versteuern. Bankspesen, Maklercourtage und Kreditzinsen wurden in diesem Fall Werbungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Die Immobilie muss nicht versteuert werden, sobald der Eigentümer bei der Veräußerung sowie bis zu 2 Jahre zuvor selbst benutzt hat. Keine Mindestpflicht gilt, falls der Eigentümer ab Kauf beziehungsweise Fertigstellung des Neubaus diese selbst bewohnt hat. Im Betriebsvermögen gehaltene Grundstücke (Immobilien) zählen die Gewinne zum steuerpflichtigen Unternehmergewinn dazu. Der Verkaufswert darf den Unternehmensgewinn mindern oder erhöhen. Wie Grundstücksentnahmen aus dem Betriebsvermögen zu behandeln wurden, regelt das BMF-Schreiben vom 07.02.2007.In aller Regel werden Immobilien mit Gewinn verkauft, entsprechend sollen sie nicht im Betriebsvermögen gehalten werden. Eine Verpachtung zumeist wäre eine sinnvollere Lösung.






Grundstückumsätze


Umsätze, welche durch Grundstücke erzielt werden, werden als Grundstücksumsätze benannt. Diese wurden immer von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings besteht eine Option zur Umsatzsteuerpflicht. Sollte diese bei einem Unternehmer greifen, muss auf das Entgelt für das betreffende Grundstück Umsatzsteuer erhoben werden. Dazu muss der Leistungsempfänger das Grundstück allerdings selbst nutzen, um Umsätze zu erzielen, bei denen ein Vorsteuerabzug erhoben wird. Die Bedingungen dazu müssen vom Unternehmer nachgewiesen werden. Durch die Umsatzsteueroption wird auch der Vorsteuerabzug erausführbart. Sollte ein Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, könnte auch nur für diesen Teil die Vorsteuer erhoben werden. Durch eine sachgerechte Schätzung lassen sich die nicht abziehbaren Beträge bestimmen. Jeder Empfänger, der eine steuerpflichtige Werklieferung oder eine andere steuerpflichtige Leistung in zusammenhang mit einem Grundstück in Anspruch nimmt, muss laut § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG Rechnungen und Zahlungsbelege und auch andere beweiskräftige Unterlagen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren aufbewahren. Das gilt allerdings nur, im Falle, dass die Leistungen für den Bereich benutzt werden, der nichtunternehmerisch geführt wird. Sollten die Leistungen hingegen für den unternehmerischen Bereich genutzt werden, gelten die Aufbewahrungspflichten gemäß § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG. Bei Verstoß gegen die Aufbewahrungspflicht handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Ordnungswidrigkeit darf laut Gesetz mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 500 Euro geahndet werden.






Grundstücksvermietung


Im Falle, dass bei der Vermietung von Grundstücken Einkünfte erzielt werden, ist hierauf keine Umsatzsteuer aufzuschlagen. Allerdings kann ein Unternehmer wählen, ob er auf diese Regelung verzichtet und doch Umsatzsteuer verlangt. Hierdurch wäre ihm der Vorsteuerabzug möglich. Werden jedoch beispielsweise Wohn- oder Schlafräume beziehungsweise Campingplätze kurzfristig vermietet, darf von der Steuerbefreiung kein Gebrauch gemacht werden.





H





Hausverwaltung


Eine Hausverwaltung, hierbei kann es sich um eine einzelne Person oder ein Unternehmen handeln, hat vielfältige administrative Tätigkeiten im Rahmen der Betreuung einer Immobilie zu übernehmen. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob es sich bei der zu verwaltenden Objektart um eine Mietverwaltung oder eine Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwaltung (WEG-Verwaltung) handelt. Die Art der Verwaltung hat Einfluss auf die zugrunde liegenden Gesetze. Das Wohneigentumsgesetz regelt die Zuständigkeit und Aufgabenvielfalt der Hausverwaltung. Eine Mietverwaltung wird einzig durch die geschlossenen Verträge zwischen Hausverwaltung und Objekteigentümer bestimmt. Mischverwaltungen sind möglich, aber rechtlich und organisatorisch zu trennen.


Die Mietverwaltung gliedert sich in kaufmännische und technische Aufgaben. Zum kaufmännischen Bereich gehören beispielsweise Vereinnahmung und Verwaltung der Mieten, Ausgestaltung der Mietverträge, Erstellung jährlicher Nebenkostenabrechnungen oder das Forderungsmanagement. In technischer Hinsicht obliegt der Hausverwaltung der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen und Dienstleistern, die Abnahme einer Wohnung bei Auszug oder die Durchführung von Modernisierungen.


Bei der WEG-Verwaltung ist das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft Grundlage der Tätigkeit. Zu den ordnungsgemäßen Aufgaben gehört unter anderem die Erstellung des Wirtschaftsplanes, die Bildung der Instandhaltungsrücklage oder die Durchführung der Instandhaltung. Die Hausverwaltung hat vor allem die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und ist berechtigt, die zum Betrieb erforderlichen Geschäfte durchzuführen.







Hausgeld


Das Hausgeld wird zur Deckung der Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum bei der Eigentümergemeinschaft verwendet.






Heimfall


Als Heimfall bezeichnet man die vertraglich geregelten Voraussetzungen unter denen das Erbaurecht an den Eigentümer zurückfällt.






Herstellungsaufwand bei Gebäuden


Nach erfolgreicher Fertigstellung, Renovierung, Sanierung eines jeden Gebäudes und beziehungsweise eines jeden Anbaues an einem Gebäude wird der neue Wert des Gebäudes erklärt. Dies nennt sich Eigenproduktionsaufwand an Gebäuden. Solche Zahlungen können sowohl Materialkosten wie auch Dienstleistungen sein. Der Bau gilt als erweitert, wenn er aufgestockt und angebaut wird. Auch eine Erweiterung von Grund und Boden könnte sich der Wert des Hauses erhöhen. Eine Renovation und eine Sanierung muss aber den Gebrauchswert deutlich erhöhen und das Gebäude muss über einen großen Zeitraum hinweg weiter zu nutzen sein. Einzelne Baumaßnahmen müssen mindestens einen Nettowert von 2100 Euro betragen. Somit gilt der Aufwand als Erhaltungsaufwand.






Hypothek


Eine Hypothek ist ein Sicherungsinstrument, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragen werden muß. Durch die Hypothek wird ein Grundstück zur Sicherung einer persönlichen Forderung belastet.





I





Immobilien


Im Falle, dass mit Immobilien Einkünfte aus Vermietung beziehungsweise Verbachtung erzielt werden, sind unter bestimmten Notwendigkeiten Steuervorteile zu erwarten. Grundvoraussetzung für eine beträchtliche Steuerersparnis ist auf jeden Fall die Immobilienvermietung zu beruflichen Zwecken. Hierbei werden in Zukunft zwar aller Wahrscheinlichkeit nach steuerpflichtige Einkünfte erhält, in der Anfangsphase werden jedoch die Verluste durch die Aufwendungen für alle notwendigen Um- und Ausbauarbeiten deutlich überwiegen. Achtung! Immobilien unterliegen in Deutschland einer sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt derzeit 10 Jahre und ist besonders beim geplanten Verkauf zu bedenken. Die Kosten für Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten erkennt der Staat gegen Ende der Vermietungsmaßnahmen oftmals nicht mehr als Werbungskosten an. Deshalb ist es ratsam, kurz vor dem Verkauf der betreffenden Immobilie keine derartigen Arbeiten mehr durchzuführen. Auch bei sogenannten Luxusobjekten könnte es durchaus Probleme geben. Falls nämlich im Rahmen der nächsten 30 Jahre keinerlei Überschuss erzielt werden kann, bleibt der Werbekostenabzug in den meisten Fällen versagt. Wird eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung errichtet und vor deren Fertigstellung ergeben sich derart große Mängel, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt, darf er alle Kosten, die im in Verbindunghang mit dem Rücktritt entstanden wurden, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Auch das Ansetzen von Abbruchkosten als Werbungskosten ist in bestimmten Fällen ausführbar, ebenso das Erlassen der Grundsteuer in strukturell schwierigen Lagen. Wird nach Fertigstellung einer Immobilie diese an umsatzsteuerpflichtige Personen vermietet, so könnte die in den Errichtungskosten und sonstigen für den Bau notwendig gewordenen Aufwendungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden.






Immobilienleasing


Von Leasing ist dann zu sprechen, sobald eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Vermögenswerten durch den Leasing-Geber an einen Vertragspartner (den Leasing-Nehmer) vorliegt. Dabei ist für die steuerrechtliche Beurteilung wichtig, wem der beiden die Vermögenswerte zuzurechnen sind. Entscheidend ist dabei die vertragliche Ausgestaltung des Leasings.
Generell werden Leasingverträge dabei nach Operatingleasing, Finanzierungsleasing und Spezialleasing unterschieden. Beim Immobilienleasing kommt allerdings nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz. Dabei muss zwischen Vollarmortisations- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden werden. Bei Vollarmortisationsverträgen wurden Grund und Boden dem Leasing-Geber zuzurechnen. Dies gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer) ist ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen, im Falle, dass es kein Optionsrecht gibt. Die Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Auch hier erfolgt eine Zurechnung zum Leasing-Geber, wenn die Anschlussmiete bei wenigstens 74 Prozent der gewöhnlichen Miete liegen sollte. Sollte bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchtwert (beziehungsweise alternativ: dem tieferen gemeinen Wert) entsprechen, ist das Gebäude ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ist allerdings die Grundmietzeit geringer als 40 Prozent und länger als 90 Prozent der Nutzungsdauer, ist immer eine Zurechnung beim Leasing-Nehmer vorzunehmen.
Bei Teilarmortisationsverträgen ist das Gebäude immer dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ausnahmen wurden Verträge mit Kaufoption, sobald die Grundmietzeit über 90 Prozent der Nutzungsdauer liegt oder der Kaufpreis den linearen Restbuchwert unterschreiten sollte. Besteht eine Mietverlängerungsoption, ist das Leasing dem Leasing-Nehmer dann zuzurechnen, sobald die Grundmietzeit größer als 90 Prozent der Nutzungsdauer ist oder falls die anschließende Miete nicht über 75 Prozent der gewöhnlichen Miete liegt.






Industriegebiet


Siehe Baugebiete






Infrastruktur


Also Infrastruktur bezeichnet man öffentliche und private Einrichtungen, wie Lebensmittelgeschäfte, Straßen, Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel und kulturelle Einrichtungen.






Inflation


Die Inflation ist ein dynamischer Prozess, bei dem eine Preisniveausteigerung über mehrere Perioden anhält. Hierdurch sinkt die Kaufkraft des Geldes. Es ist mehr Geld nötig, um dieselben Güter zu kaufen. Die Inflation ist nicht zu verwechseln mit markttypischen Preisstrukturänderungen einzelner Güter, die sich beispielsweise aufgrund von Änderungen im Herstellungsprozess ergeben. Trotz einer Preisniveausteigerung, die mehrere Güter zusammenfasst, kann es dazu kommen, dass einige Einzelpreise für Güter konstant bleiben oder sogar sinken.


Zur Messung des Preisniveauanstieges werden Preisindizes ermittelt.


Der Verbraucherpreisindex wird beispielsweise dadurch beurteilt, dass ein Warenkorb erstellt wird, der repräsentativ für einen durchschnittlichen deutschen Haushalt ist. Zu diesem Warenkorb gehören unterschiedliche Güterarten, also nicht nur Nahrungsmittel oder Bekleidung, sondern auch Dienstleistungen, das Wohnen oder die Freizeit. Diese Güterarten werden individuell gewichtet. Die aktuellen Preise werden anschließend zu einem Basispreis der Vergangenheit in Relation gesetzt und die Steigerung des Preisniveaus errechnet. Faktoren, wie beispielsweise die Qualitätssteigerung der Produkte werden berücksichtigt. Andere Preisindizes, zum Beispiel der Baupreisindex, beschreiben bestimmte gewerbliche Bereiche.


Zur Verdeutlichung: 1975 betrug die Inflationsrate 5,41 Prozent, 1995 betrug sie 1,51 Prozent und im Jahr 2012 konnte eine Inflation von 2,04 Prozent festgestellt werden, so das Statistische Bundesamt. Oder anders ausgedrückt: Ein Kilogramm Brot kostete 1975 2 DM oder 1,02 Euro. 1995 kostete das Brot 3,80 DM oder 1,94 Euro. Im Jahr 2012 wurde das Brot für rund 3 Euro angeboten.






Instandhaltungsrücklage


Diese Begriffsdefinition schließt folgende Frage mit ein: Was passiert, wenn die Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht sind?


Immer wieder müssen auch an Immobilien Arbeiten durchgeführt werden, die den Wert des Gebäudes erhalten. Zu diesen Maßnahmen zählen Renovierungsarbeiten, Sanierungsarbeiten und Modernisierungen. Je nach Umfang der Maßnahme sind zum Teil erhebliche Investitionen erforderlich. Eine neue Heizungsanlage oder das Decken des Daches wird naturgemäß mehr kosten als Malerarbeiten im Treppenhaus. Werden solche Maßnahmen immer wieder verschoben, kommt es zu einem sogenannten Investitionsstau. Dieser Investitionsstau wird schleichend zur Folge haben, dass sich der Zustand der Immobilie immer weiter verschlechtert. Es ist somit zu erwarten, dass die ursprünglich überschaubare Investition deutlich teurer werden wird.


Genau für solche werterhaltenden Maßnahmen einer Immobilie sieht das Wohneigentumsgesetz vor, dass angemessene Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Sind diese Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht oder decken eine erforderliche Investition nicht mehr ab, müssen zusätzliche Geldmittel beschafft werden. Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, eine Sonderzahlung, oder auch Sonderumlage festzusetzen, damit hinreichendes Kapital für die Investition zur Verfügung steht. Diese Sonderzahlung verhindert zwar einen Investitionsstau, stellt aber gleichzeitig eine außergewöhnliche finanzielle Belastung für den einzelnen Eigentümer einer Wohnung dar.


Eine solche außergewöhnliche finanzielle Belastung stellt eine der erheblichen Gefahren dar, die ein Immobilienkauf birgt. Nicht jeder Besitzer einer Immobilie ist in der Lage, ohne Weiteres größere Zuschüsse zu der Immobilie zu leisten.


Sinnvoll ist hierbei der Blick in das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Was ist am Haus zu tun, steht eine Investition an?


Wie hoch sind die gebildeten Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG), mit welchen zukünftigen Investitionen ist zu rechnen?


Idealerweise verfügt der Immobilienanbieter über langjährige Erfahrung und kann einen Interessenten vor allem in der Kaufsituation mit den entsprechenden Informationen begleiten und bespricht die Situation realistisch-kompetent mit dem potenziellen Kunden.







Instandsetzung


Als Instandsetzung werden Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden am Gebäude bezeichnet.






Immobilienfonds (geschlossen)


Ein geschlossener Immobilienfonds ist im Normalfall auf bestimmte Immobilienkomplexe beschränkt, die von vornherein feststehen, beispielsweise große Einkaufszentren, große Studentenwohnanlagen oder besondere Gewerbeimmobilien. Eine Streuung auf mehrere Objekte wird durchgeführt, um das Risiko kleiner zu halten. Der geschlossene Immobilienfonds sieht dabei eine bestimmte Fondshöhe für den Bau oder Erwerb dieser Immobilien vor. Ein monatliches Sparen in einen solchen Fonds ist meistens nicht möglich. Der geschlossene Immobilienfonds unterliegt bestimmten Lebenszyklen. Nach einer Planungsphase des Fonds wird die erforderliche Gesellschaft gegründet, häufig eine Kommanditgesellschaft, und die Genehmigung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eingeholt. Es folgt die Kapitalbeschaffung, die sogenannte Platzierungsphase, also die Möglichkeit für Anleger, Anteile zu kaufen, bis die Fondshöhe erreicht ist. Diese drei Phasen sind im Regelfall in gut einem Jahr abgeschlossen. Nach der Betriebsphase des Fonds, beispielsweise 25 oder 30 Jahre, wird der Fonds aufgelöst.


Anleger, die mit ihrem Kapital langfristig sparen möchten, können dies bei einem geschlossenen Immobilienfonds in Form von Einmalanlagen, meist 5.000 bis 15.000 Euro, tun. Für das eingezahlte Kapital erhält der Anleger jährliche Ausschüttungen aufgrund beispielsweise von Mieterträgen oder des geschäftlichen Erfolges und eine Abschlusszahlung nach Auflösung des Fonds. Bei den Einkünften handelt es sich nicht um Einkünfte aus Kapitalerträgen, sondern aufgrund der Fondsstruktur um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die jährlichen Renditen der geschlossenen Fonds können ein Vielfaches der Renditen offener Immobilienfonds betragen. Das Risiko eines Verlustes ist allerdings aufgrund der geringeren Streuung höher.


Unter Umständen besteht eine Nachschusspflicht für den Kapitalanleger, falls das Kapital nicht ausreicht. Die prognostizierten Gewinne sind somit möglicherweise fraglich. Ein vorzeitiges Aussteigen aus diesem Fonds ist unter Umständen mit Verlusten verbunden. Die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds ist deshalb genauestens zu prüfen. Größte Vorsicht ist geboten.







Immobilienfonds (offen)


Kapitalanleger suchen immer Möglichkeiten, ihr Risiko in der Anlage zu streuen. Neben Geldwerten spielen beim Sparen Sachwerte eine große Rolle, vor allem in Hinblick auf den Inflationsschutz. Anleger, die das Risiko der Aktien oder Aktienfonds scheuen, sehen Immobilien und besonders offene Immobilienfonds als eine sinnvolle Alternative. Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger in viele verschiedene Immobilien. Bevorzugt werden Büro- und Einzelhandelsimmobilien erworben, diese ge- und wieder verkauft, zum Teil auch große Wohnkomplexe. Ein offener Immobilienfonds ist dabei nicht auf eine bestimmte Höhe maximiert, das heißt, Anleger können ständig investieren. Kleinanleger haben den Vorteil, dass sie auch mit regelmäßigen Sparbeiträgen von beispielsweise 100 Euro monatlich oder kleineren Einmalbeiträgen Immobilienbesitz anteilig erwerben können. An diesem Punkt gilt natürlich zu überprüfen, ob der Kauf einer eigenen Eigentumswohnung nicht sinnvoller sein kann.

Der offene Immobilienfonds unterliegt besonderen gesetzlichen Vorschriften, da es sich bei den Objekten um Immobilien-Sondervermögen handelt, das durch die Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird. Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte werden an die Anleger ausgeschüttet, nachdem Zins- und Tilgungsleistungen und Abschreibungen, Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Abzug gebracht wurden. Die Ausschüttung wird entweder thesauriert (wieder angelegt) oder ausgezahlt. Aufgrund eines Ausgabeaufschlages von 0 bis zu 6 Prozent, der beim Anteilskauf fällig wird, gehört der offene Immobilienfonds zu den mittelfristigen bis langfristigen Geldanlagen. Aufgrund der breiten Risikostreuung erwirtschafteten gute offene Immobilienfonds in den letzten Jahren zwischen 2 und 5 Prozent Rendite pro Jahr.

Kleinanleger können ihre Anteile bis zu 30.000 Euro im Halbjahr börsentäglich verkaufen. Gemäß dem reformierten Anlegerschutzgesetz gelten für Neuanleger ab Juli 2013 eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist der Anteile von 12 Monaten. Da es in der Vergangenheit des Öfteren zu Auszahlungsschwierigkeiten der Fondsgesellschaften gekommen ist (die Fondsanteile konnten nicht „kapitalisiert“ werden) prüfen immer mehr Kleinanleger, ob die o.g. Investition in eine reale Eigentumswohnung, die vermietet wird, nicht die bessere Alternative darstellt.






Investitionsstau


Bleiben erforderliche Investitionen über einen längeren Zeitraum aus oder werden nur in einem geringen und unzureichenden Maße betrieben, wird von einem Investitionsstau gesprochen. Die erforderlichen Investitionen sollten grundsätzlich mindestens so hoch angesetzt sein, dass ein Substanzerhalt erreicht wird. Ein Investitionsstau liegt auch dann vor, wenn abseits des Substanzerhalts geplante und dringend notwendige Erweiterungen ausbleiben und so die aktuellen Anforderungen nicht gewährleistet sind. Investitionsstaus werden häufig dann beobachtet, wenn ein Eigentumsübergang oder eine Neueigentümersuche vollzogen wird und der Alteigentümer die Investitionstätigkeit einstellt. Der Mangel an erforderlichem Kapital kann ebenso zu einem Investitionsstau führen.
In der Folge eines Investitionsstaus summieren sich die erforderlichen Investitionskosten auf. Gerade im Hinblick auf den Substanzerhalt ist davon auszugehen, dass sich der Zustand der Substanz dauerhaft weiter verschlechtert. Für das Nachholen der Investition wird dann im Normalfall ein höheres Kapital erforderlich sein, als es bei regelmäßiger Investition erforderlich gewesen wäre.
Ein Beispiel: Ein defektes und undichtes Dach eines Mehrfamilienhauses einer Eigentümergemeinschaft ist bei umgehender Reparatur des Schadens mit einer vergleichsweise geringen Investition wiederherzustellen. Wird diese Reparatur über einen langen Zeitraum hinausgezögert, wird unter Umständen durch die Ausweitung des Schadens auch der Dachstuhl betroffen und eine Sanierung des Daches ist erforderlich. Der Investitionsstau verursacht ein erhebliches Mehr an Kosten. War die Ursache des Investitionsstaus beispielsweise mangelndes Kapital, hätten über einen längeren Zeitraum größere Rückstellungen der Eigentümergemeinschaft gebildet werden müssen.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist dementsprechend darauf zu achten, das in dem Objekt kein Investitionsstau vorliegt. Ein Weg ist das Prüfen der letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung. Ein anderer sich zeigen zu lassen, wie viel Rücklagen die EV gebildet hat und wie hoch der monatliche Rücklagebetrag aller Parteien ist, also ob dieser ausreichend für evtl. in Zukunft anfallende Investitionen ist. Darüber hinaus obliegt es dem Kapitalanleger zu prüfen, in wie weit die großen Kostenblöcke (Dämmung, Außenputz, Dach etc.) bereits erledigt, nicht nötig oder durch genügend Rücklagen gedeckt sind.






J





Jahresabrechnung


Die Jahresabrechnung wird nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt. Hier werden sämtliche Lasten und Kosten sowie die Einnahmen abgerechnet und gegenübergestellt. Die einzelnen Posten werden mit dem jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel versehen.






Jahresrohmiete


Als Jahresrohmiete wird das gesamte Jahresentgelt für die Überlassung von Wohn- oder Gewerberaum einschliesslich der Nebenkosten, mit Ausnahme der Kosten für Heizung, Warmwasserkosten und Aufzugskosten bezeichnet.





K





KfW-Darlehen


Ein KfW Darlehen ist eine staatliche Unterstützung für den Immobilienerwerb


Die KfW-Bank, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, wurde nach dem Zweiten Weltkrieg für den Wiederaufbau der Bundesrepublik ins Leben gerufen. Sie erhielt als erste Bank die Genehmigung zur Registrierung bei der United States Securities and Exchange Commission, der amerikanischen Börsenaufsichtsbehörde, und kann sich seit dieser Zeit auf dem US-Kapitalmarkt refinanzieren. Seit 2003, nach der Fusion mit der Deutschen Ausgleichsbank, trägt sie den Namen KfW Bankengruppe. Nach einer Änderung der KfW-Gesetzes aufgrund eines Beschlusses des Bundeskabinetts im März 2013 unterliegt die KfW den Normen des Kreditwesengesetzes, behält jedoch ihren Sonderstatus als Förderbank.


Förderungen der KfW-Bankengruppe

Das Aufgabengebiet der KfW setzt sich aus der Mittelstands- und Existenzgründerförderung, Kreditgewährung für kleine und mittelständische Unternehmen sowie Wohnungsbau- und Infrastrukturförderungen zusammen. Ergänzend kommen Finanzierungen von Energiespartechniken, Umwelt- und Klimaschutzprojekten sowie Bildungskredite hinzu. Da die KfW einen gesetzlichen Auftrag übernimmt, handelt sie nicht als Bank im Sinne des Kreditwesengesetzes und verfügt über besondere Geschäftsmodelle.


Bauen und Wohnen mithilfe der KfW

Die KfW bietet Sonderkredite zu besonders günstigen Konditionen für die Schaffung von Wohneigentum sowie für die Sanierung und Modernisierung von Immobilien an. Sonderförderungen gibt es zudem für die Anlage von Photovoltaikanlagen und den Kauf von Energiesparhäusern. Hierbei definiert die KfW die Kreditvergabe nach den Kriterien Effizienzhaus 40, 50, 70, 85, 100 oder 115 gemäß den Energiestandards für Gebäude. Unter energieeffiziente Sanierung fallen die Aufbringung von Wärmedämmungen sowie die Erneuerung von Heizungsanlagen und die Einrichtung von Solaranlagen.


Förderprogramme der KfW

Unter dem Stichpunkt Energieeffizienz stehen mehr als einhundertfünfzig unterschiedliche Förderprogramme zu besonders günstigen Zinssätzen für den Bau oder den Kauf eines Effizienzhauses zur Verfügung. Der Löwenanteil von mehr als fünfzig Prozent der Fördermittel mit über fünfhundert Förderprogrammen bezieht sich auf erneuerbare Energie und Photovoltaik. Den Rest des Budgets teilen sich mit jeweils mehr als einhundert Finanzierungsprogrammen der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum und die Finanzierung des Kaufs von Genossenschaftsanteilen für Wohnzwecke.


Voraussetzung für den Erhalt eines KfW-Darlehns

Grundsätzlich werden die KfW-Darlehn im Rahmen einer Finanzierung über die Hausbank beantragt, eigenständige Anträge kann ein Bauherr oder Immobilienkäufer nicht stellen. Der Antrag muss vor dem Beginn der Maßnahmen eingereicht sein, eine nachträgliche Förderung ist nicht möglich. Das heißt, wer ein Haus oder eine Wohnung saniert, bekommt die staatlichen Kredite nur dann, wenn er vor der Beauftragung der Handwerker den Antrag gestellt hat. Beim Immobilienerwerb bedeutet das, dass die Unterschrift auf dem Notarvertrag erst nach der Antragsstellung erfolgen kann. Rückwirkende Zuschüsse und Darlehnsgewährungen sind von der Förderung grundsätzlich ausgeschlossen.







Kündigung


Siehe Eigenbedarf





L





Lage


Die Lage einer Immobilie gehört neben der Ausstattung zu den wichtigsten Merkmalen. Eine gute Lage ist der entscheidende Faktor für die Wertstabilität eines Objektes und verspricht zudem einen guten Wertzuwachs. Gerade für einen Wohnungskauf als Kapitalanlage ist dies besonders wichtig. Die Lage ist dabei nicht zu verwechseln mit dem Standort. Der Standort kann beispielsweise allgemein eine Großstadt sein und wird auch als Makrolage bezeichnet. Eine attraktive Lage wiederum ist ein bestimmter Bereich innerhalb dieses Standortes, die sogenannte Mikrolage.


Die Mikrolage ist durch eine Anzahl von Qualitätsparametern gekennzeichnet. Zu diesen Parametern gehören unter anderem die direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, schnelle Erreichbarkeit der Geschäfte des täglichen Bedarfs, Zustand der Objekte in der direkten Umgebung hinsichtlich Pflege und Sanierung oder auch die Gleichmäßigkeit der Mieten im Umfeld. Zudem qualifiziert sich eine gute Lage durch einen angemessenen und stabilen Preis. Dies bedeutet, dass ein Objekt, das heute zu einem Preis X gekauft wird, in einigen Jahren mindestens zu demselben Preis, besser zu einem höheren verkauft werden kann.


Eine gute Lage bedeutet nicht, dass sie eine maximale Zentralität am Standort haben muss. Ein Wohnungskauf direkt am Hauptbahnhof von Frankfurt ist sicherlich weniger wertstabil, als eine Kapitalanlage in begehrten Stadtteilen von München, Wiesbaden oder Heidelberg.


Die ideale Lage für einen Wohnungskauf als Kapitalanlage kann aber auch von der Zielgruppe der Mieter abhängig sein. Junge Studenten werden beispielsweise andere Bedürfnisse an das Umfeld stellen, als Senioren.


Vortreffliche Lagen sind z.B. die Bundeshauptstadt Berlin oder das Wirtschaftsgebiet Rhein-Main mit den beiden Landeshauptstädten Mainz und Wiesbaden, der Wirtschaftsmetropole Frankfurt und den umliegenden Einzugsgebieten.


Hier werden in den nächsten Jahrzehnten Menschen aus eher ländlichen Gebieten hinziehen. Für sie kommt wirtschaftlich vor allem eine Wohnung zur Miete in Betracht. Bereits heute leben ca. 45% der Menschen in wirtschaftlichen Ballungsgebieten, diese Zahl soll 2050 sogar 68% betragen, ein weltweiter Prozess.


Dementsprechend empfiehlt es sich, Wohnungen zur Kapitalanlage, als für die Altersvorsorge in einer stabilen Lage zu erwerben.







Löschungsbewilligung


Die Löschungsbewilligung ist die Zustimmung des oder der Berechtigten eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes zur Löschung dieses Rechtes. Die Löschungsbewilligung muß öffentlich beglaubigt werden.






Löschungsvormerkung


Die Löschungsvormerkung sichert die künftige Löschung eines Rectes (z B Hypothek, Grundschuld).






Lineare Abschreibung


Bei der linearen Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) wird der Abschreibungsbetrag mit immer gleich bleibenden Ansätzen über den Nutzngszeitraum verteilt.





M





Mahnverfahren


Das Mahnverfahren ist ein zivilrechtliches Verfahren, um Ansprüche an einen Schuldner ohne Einschaltung eines Gerichtes durchzusetzen.






Mietereinbauten


Als Mietereinbauten werden alle Veränderungen und Ergänzungen einer Immobilie benannt, welche der Mieter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vornehmen lässt. Welche Mietereinbauten zulässig wurden und welche nicht, ergibt sich einerseits aus den allgemein verbindlichen Regelungen des BGB zu den Rechten und Pflichten der Mieter und andererseits aus den Klauseln des individuellen Mietvertrages. Ob Mietereinbauten steuerlich geltend machen lassen, hängt davon ab, ob sie den eigentlichen Geschäftszweck Mieters dienlich wurden. Sie dürfen nicht nur zum Ziel der Verbesserung des allgemeinen Nutzungskomforts vorgenommen werden. Hat man Mietereinbauten notwendig, um den Geschäftsbetrieb aufnehmen zu können, wie beispielsweise auf Grund der Auflagen der Gewerbe- und Lebensmittelaufsicht, werden diese Kosten als Produktionskosten für die Geschäftsräume steuerlich berücksichtigt.






Mieterhöhung


Die Mieterhöhung ist das Verlangen des Vermieters nach einer Mieterhöhung. Sie unterliegt nach dem Miethöhegesetz (MHG) bestimmten formalen Regeln: Zunächst ist das Erhöhungsverlangen schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Sodann muss die bisherige Grundmiete ein Jahr seit dem Zugang des Erhöhungsverlangens unverändert geblieben sein.
Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf ein Sachverständigengutachten, auf einen anerkannten Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen. Diesem Mietverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Verlangens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von weiteren zwei Monaten.






Mieterkaution


Behält der Vermieter die Mieterkaution ein, so anfallen ihm damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Reparaturkosten, zu deren Bezahlung die Kaution verwendet wird, wurden Werbungskosten. Diese können von aus Vermietung und Verpachtung stammenden Einnahmen steuermindernd abgezogen werden.






Mietkautionskonto


Die auf einem Mietkautionskonto anfallenden Zinsen stehen prinzipiell dem Mieter zu und müssen auch von diesem versteuert werden. Falls kein Freistellungsauftrag vorliegt, ist von der Bank im Rahmen der Abgeltungssteuer ein Zinsabschlag einzubehalten, der an das Finanzamt abgeführt wird. Bis zu einem Höchstbetrag von 801 Euro sind Zinseinnahmen jedoch steuerfrei.






Mieterzuschuss


Sobald sich ein Mieter an den Kosten für den Bau oder eine Renovierung beteiligt, existieren Mieterzuschüsse. Unabhängig davon, ob die Zahlungen als Mietvorauszahlungen oder als verlorene Zuschüsse geleistet werden, sie sind stets als Mietvorauszahlungen. Für den Vermieter wurden diese Mietvorauszahlungen immer Einnahmen, die im selben Jahr festgehalten werden müssen. Im Fall, dass ein Mietzuschuss in monatlichen Teilzahlungen mit der stattfindenden Miete verbucht wird, besteht die Möglichkeit, welchen Zuschuss wie ein zinsloses Darlehen zu nutzen. Hierbei errechnet sich die Miete durch die ständigen Zahlungen und den anteiligen Zuschuss. Mit dieser Ratenzahlung anfallen dem Vermieter Einnahmen. Im Falle, dass der Mietzuschuss später nicht zurücküberwiesen werden muss, könnte er auf die Mietdauer, welche im Mietvertrag festzuhalten ist, verteilt werden. Allerdings muss diese Dauer auf 10 Jahre begrenzt werden.






Mietpool


In einem Mietpool schließen sich Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen zu einer Mieteinnahmegemeinschaft (GBR) zusammen. Ziel einer solchen Gemeinschaft ist es vor allem, das Leerstandsrisiko auf die gesamte Eigentümergemeinschaft zu verteilen. Zu diesem Zweck fließen alle Bruttomieteinahmen auf das Konto des Mietpools und werden von dort nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel, der sich normalerweise an den Wohnflächen orientiert, an die Wohnungseigentümer weitergeleitet. Der Beitritt zu einem solchen Mietpool wird durchaus bei größeren Wohnungsobjekten entweder von der finanzierenden Bank oder direkt vom Vertrieb der Bauträger eingefordert. Mit Beitritt zu einer solchen Mietpool-Gesellschaft wird im Regelfall einem Mietverwaltungsvertrag zugestimmt, den eine dritte Partei, beispielsweise der Verkäufer im Vorfeld geschlossen hat.


Dem Vorteil eines Mietpools, einen möglichen Leerstand durch vereinbarte Zahlungen auszugleichen, steht der Nachteil gegenüber, dass die erzielten Mieten häufig geringer sind, als eine lukrative Eigenvermietung zu einer objektiven Miete erbringen würde. Gleichzeitig ist dem Immobilieninhaber die freie Vermietung über sein Objekt genommen. Weist der Mietpool eine Unterdeckung auf, besteht eine Nachschusspflicht der einzelnen Gesellschafter des Mietpools.


Ein sinnvoll eingerichteter Mietpool befreit den Kapitalanleger von der Sorge des Mietausfalls und den s.g. Mietnomaden.






Mietverhältnis zwischen Angehörigen


Verträge, welche zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurden, können steuerlich nur dann anerkannt werden, falls sie dem entsprechen, was zwischen einander fremden Dritten üblich ist (sogenannter Fremdvergleich). Darüber hinaus müssen die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen auch auch wirklich umgesetzt beziehungsweise durchgeführt werden. Bei zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Mietverhältnissen ist entsprechend sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf die tatsächliche Durchführung der vertraglichen Vereinbarungen zu achten. Insbesondere müssen im Vertrag zu Lage und Größe der Wohnung und auch zur Höhe des Mietzinses und zum Mietbeginn enthalten sein; zudem müssen darin Vereinbarungen zu den Nebenkostenzahlungen getroffen worden sein. Sofern diese fehlen, ist eine steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht möglich. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass auch die mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemeinsamhängenden Werbungskosten nicht anerkannt werden. Seit dem Veranlagungszeitraum 2004 gilt, dass die Werbungskosten bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an Angehörige vollständig abgezogen werden können, falls der Mietzins wenigstens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Bei einem zwischen 50 Prozent und 75 Prozent des ortsüblichen Satzes liegenden Mietzins ist immer zu überprüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Bei einer positiven Ertragsprognose dürfen die Werbungskosten vollständig abgezogen werden, während die Vermietungstätigkeit bei negativer Ertragsprognose in einen entgeltlichen sowie einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wobei Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden können, für den kostenlosen Teil dagegen nicht. Liegt der Mietzins unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Vermietungstätigkeit ist in einen kostenlosen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten können nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden. Mittels Ertrags- beziehungsweise Überschussprognose kann festgestellt werden, ob die Vermietung auf längere Sicht gewinnbringend ist. Hierzu müssen die künftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) festgestellt und einander gegenübergestellt werden, wobei die Einnahmen um einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag erhöht und die Ausgaben um einen ebenso hohen Sicherheitsabschlag vermindert werden dürfen. Als Prognosezeitraum werden dabei 30 Jahre angenommen, es sei denn, bei der Aufstellung der Ertragsprognose ist bereits eine kürzere Vermietungsdauer abzusehen, beispielsweise, weil ein zu einem bestimmten Zeitangabe ein Verkauf der Immobilie geplant ist.Der Mietzins muss mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entsprechen. Um zu vermeiden, dass es zu einem geminderten Werbungskostenabzug kommt, ist die Höhe des Mietzinses gegebenenfalls an diese 75-Prozent-Grenze angepasst werden.






Miteigentum


Miteigentum basiet auf Teileigentum. Der Miteigentümer hält dabei in einem festgelegten Verhältnis (Bruchteile gemäß Kaufvertrag) Eigentumsanteile an einer Sache (Eigentumswohnung).






Miteigentumsanteil


Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des Wohneinheitseigentümers in Tausendstel am gemeinschaftlichen Eigentum. Er wird in der Regel entsprechend der Größe der Wohneinheit gebildet und ist auch Maßzahl für den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.





N





Nachweismakler


Siehe Makler






Nebenkosten


Die Nebenkosten sind die Kosten, die zur laufenden Bewirtschaftung der Eigentumswohnung anfallen und vom Verwalter monatlich oder vierteljährlich von den einzelnen Eigentümern abgebucht werden.
Sofern es sich um umlagefähige Nebenkosten nach der II. Berechnungsverordnung handelt und der vermietende Eigentümer dies im Mietvertrag vereinbart hat, kann er Sie auf den Mieter umlegen und neben der Nettomiete verlangen.






Nießbrauch


Mit dem Nießbrauch räumt der Eigentümer einer Sache, zum Beispiel einer Immobilie, einer natürlichen und juristischen Person das Nutzungsrecht an dieser Sache ein. Wenn für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird, welche
- unter 10 % des Nießbrauchswertes liegt, wird von einem 'unentgeltlichem Nießbrauch'
- den Wert nur zumTeil ausgleicht, von einem 'teilentgeltlicher Nießbrauch'
- dem Wert der Gegenleistung entspricht, von 'entgeltlichen Nießbrauch'
gesprochen.
Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, falls der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks und/beziehungsweise Gebäudes beziehungsweise an der gesamten Immobilie beziehungsweise auch eine Nutzung der Erlöse aus der Immobilie unentgeltlich, teilentgeltlich und entgeltlich einräumt. Wenn der Nutzer die Immobilie vermietet, wirken sich diese Nießbrauchsformen steuerrechtlich wie folgt aus: Im Falle des 'unentgeltlichen Zuwendungnießbrauches' erzielt der Nutzer steuerpflichtige 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung', während bei dem Eigentümer des Grundstücks keine Einnahmen existieren. Der Nutzer kann die Abschreibungen auf das Gebäude nicht als 'Werbungskosten' zum Abzug bringen. Aber auch der Eigentümer könnte die Abschreibung nicht ansetzen. Lediglich wirtschaftlich entstandene Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Produktionskosten wurden als Werbungskosten absetzbar. Liegt ein 'entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch' vor, fallen bei dem Nießbraucher 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' an. Der Eigentümer muss die Vergütung, welche ihm der Nutzer zahlt, ebenfalls als 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' versteuern. Der Nutzer könnte die Leistungen an den Eigentümer, der Eigentümer die Gebäudeabschreibung als 'Werbungskosten' geltend machen. Erhaltungsaufwendungen und nachträglich entstandene Herstellungskosten darf der Eigentümer und der Nutzer absetzen, je nachdem, wer sie ausgezahlt hat. Bei einem 'teilentgeltichen Zwendungsnießbrauch' werden die Einnahmen wie im Falle des kostenlosen und entgeltlichen Nießbrauchs versteuert. Die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten wird nach dem Verhältnis des Nießbrauchsentgeltes zum Kapitalwert des Nießbrauches berechnet.






Notar


Der Notar ist eine von der Justiz öffentlich bestellte Person, die insbesondere zur öffentlichen Beurkundung und Beglaubigung berechtigt ist.






Notaranderkonto


Das Notaranderkonto ist ein von einem Notar geführten Konto, welches fremdes Geld z. B. für den Kauf einer Immobilie) zu treuen Händen verwahrt wird. Der Notar ist für die richtige Verteilung des hinterlegten Geldes zuständig und verantwortlich.






Notarkosten


Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen Notarkosten, welche in Verbindung mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Notarkosten fallen immer beim Kauf einer Immobilie an. Bei einer Hypothekeneintragung entstehen Notarkosten, welche den Finanzierungskosten zugerechnet werden. Finanzierungskosten können direkt als Betriebskosten bei einer Geschäftsimmobilie beziehungsweise als Werbungskosten bei einer Privatimmobilie geltend gemacht werden. Berücksichtigt werden aber muss, dass nur jene Notarkosten absetzbar wurden, welche im kausalen gemeinsamhang mit der Einkunftserzielung stehen. Bei einem Immobilienerwerb zum Zwecke der Vermietung wäre diese Voraussetzung erfüllt.






Nutzfläche


Die Nutzfläche ist Teil der Grundfläche (Gesamtfläche eines Gebäudes), der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.





O





ÖBVI


Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Der ÖbVI ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Er ist auf Grund der Gesetze dazu befugt, an bestimmten Aufgaben der Landesvermessung mitzuwirken und ist neben den Behörden berechtigt Katastervermessungen auszuführen und Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben zu beurkunden. (z.B. Grenzermittlungen, Grundstücksteilungen, Lagepläne, Sachverständiger bei Nachbarstreitigkeiten usw.)





P





Pacht


Die Vergütung für die Überlasssung einer nutzbaren Sache. Der Unterschied zur Miete ist, dass ein Mieter nur die Gebrauchsüberlassung, ein Pächter dagegen auch die Früchte (Nutzen) aus der gepachteten Sache ziehen kann.





R





Reihenhaus


Haus, welches mit insgesamt mindestens 3 Häusern aneinander gebaut wurde.
Weitere Bauformen: Freistehendes Haus, Doppelhaus.






Renovierung


Alle Instandsetzungsmaßnahmen, die dazu geeignet sind, Schäden zu beseitigen, die durch Abnutzung bei gewöhnlichem Gebrauch entstanden sind, werden als Renovierung bezeichnet. Im Mietrecht muss unterschieden werden zwischen „Schönheitsreparaturen“ und „Instandsetzungsarbeiten“. Grund für die Unterscheidung ist ein höchstrichterliches Urteil, nachdem Standardklauseln in Mietvertragsvordrucken nicht zulässig sind, die Instandsetzungsarbeiten auf Mieter abwälzen. Im Wesentlichen sind diese Instandsetzungsarbeiten Angelegenheit der Eigentümer.


Zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter durchzuführen, hat gelten nur die Beseitigungen von Abnutzungen, die durch das Bewohnen entstanden sind, also beispielsweise Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Türen und so weiter. Diese Maßnahmen sind im Regelfall nach bestimmten Zeiträumen fällig, beispielsweise alle drei Jahre bei Küche oder Bad oder alle fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, aber nur, wenn sie explizit im Mietvertrag aufgeführt sind. Ist dies nicht der Fall, ist nicht der Mieter für die Renovierung verantwortlich, sondern der Eigentümer. Die Maßnahmen gelten unabhängig vom Zustand bei Einzug in die Wohnung.







Risikoabsicherung


Die Anschaffung und Finanzierung von Immobilieneigentum bedeutet eine über viele Jahre andauernde finanzielle Belastung. Neben den Bewirtschaftungskosten für Haus oder Wohnung müssen vor allem Zins und Tilgung monatlich aufgebracht werden. Die Risikoabsicherung des Darlehens und damit die Absicherung des erworbenen Immobilieneigentums spielt eine zentrale Rolle in der gesamten finanziellen Planung rund um den Immobilienerwerb. Eine solche Risikoabsicherung wird zum Teil von Banken eingefordert, sie sollte zudem aus eigenem Interesse betrieben werden.


Gerade junge Familien, die Eigentum erwerben, sind in der Situation, dass häufig nur ein Einkommen zur Verfügung steht, um alle anfallenden Kosten zu decken. Stirbt der Hauptversorger oder wird arbeitsunfähig, bricht meist das finanzielle Konstrukt zusammen und die Immobilie muss veräußert werden. Eine Risiko-Lebensversicherung, die die finanziellen Folgen aus dem Tod zumindest des Hauptversorgers absichert, ist elementarer Bestandteil der Risikoabsicherung. Neben dem Tod sollte die Berufsunfähigkeit des Hauptversorgers berücksichtig werden. Diese Absicherung gleicht den Einkommensverlust aus und sichert damit den Verbleib im Immobilieneigentum.







Rohbauland


Rohbauland sind Flächen, die zu einem späteren Zeitpunkt für eine bauliche Nutzung geplant sind. Rohbauland ist noch nicht erschlossen. Der Zeitpunkt, wann aus Rohbauland erschlossenes Bauland wird, ist in der Regel noch nicht festgelegt.






Rücktrittsklausel


Im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag, wenn der Käufer z. B. seiner Kaufpreiszahlungspflicht nicht nachkommt, oder die Bank die Finanzierung ablehnt.





S





Sachmangel


Ist die erworbene Immobilie mit einem Fehler behaftet, der den Wert oder die Tauglichkeit (Gebrauchsfähigkeit) der Immobilie im Sinne des abgeschlossenen Vertrages aufhebt oder mindert, handelt es sisch um einen Sachmangel.






Sachwertverfahren


Der gemeine Wert von Grundstücken wird entweder nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei wird das Sachwertverfahren zum Beispiel bei sonstigen unbebauten Grundstücken angewendet. Zu diesen gehören alle Grundstücke, die nicht zu den Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und zu den für beide Varianten benutzten Grundstücken gehören. Ein- und Zweifamilienhäuser gehören ebenfalls nicht zu den sonstigen Grundstücken. Unterscheiden sich die Ein- und Zweifamilienhäuser jedoch hinsichtlich Ausstattung und Nutzung von denen herkömmlicher Bauten, wird ebenfalls das Sachwertverfahren genutzt. Zudem wird das Sachwertvrfahren für Geschäftsgrundstücke genutzt, für die keine Jahresrohmitte festgestellt und auch sonst keine Miete geschätzt werden könnte.






Schufa


Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.






Schuldzinsen


Steuerzahler, welche Schulden machen um daraus Einnahmen zu erzielen können die dafür berechneten Zinsen als Werbungskosten oder bzw. Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist etwa der Fall, sobald ein Gewerbetreibender eine neue Maschine über ein Darlehen finanziert. Auch die Anschaffung von Büromöbeln eines jeden Freiberuflers auf Kredit fällt unter diese Regel. Dagegen gehören Schulden für den privat verwendeten PKW oder das bewohnte Eigenheim zu den privaten Kosten. Die Zinsaufwendungen finden deshalb steuerlich keine Berücksichtigung.
Sollte ein mit einem Darlehen finanziertes gekauften Gegenstand sowohl privat wie auch gewerblich verwendet werden, so müssen die jeweiligen Anteile bestimmt werden. Die Schuldzinsen für den zur Erzielung von Einnahmen genutzten Teil können dann steuermildernd benutzt werden. Ein Beispiel dafür ist, sobald eine Immobilie teilweise eigenbenutzt und zum Teil vermietet wird. Hier darf der betriebliche Anteil anhand der Nutzungsfläche bestimmt werden.






Sonderabschreibung


Zusätzlich zu normalen Abschreibungen können auch Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Als Grundlage für Sonderabschreibungen muss, die normale Abschreibung linear vorgenommen worden sein. Die degressive Abschreibung wird nur bei sogenannten Ansparabschreibungen erlaubt. In einigen Sonderfällen kann eine Sonderabschreibung bereits bei der Anzahlung vorgenommen werden. So können zum Beispiel Privatkrankenhäuser ihre Anlagegüter als Sonderabschreibung geltend machen. Dasselbe gilt für die Kohle- beziehungsweise Bergbauindustrie. Sonderabschreibungen können umfassen: festgelegte Gebäude wie z.B. Denkmäler, bestimmte Industriezweige aber auch Klein- und Mittelstandsbetriebe. In den meisten Fällen wird hierfür die Ansparabschreibung genutzt. Diese ist vor allem für Klein- und Mittelstandsbetriebe günstig. Sie dürfen bereits vor Kauf jedes Gutes Rücklagen bilden, welche Gewinn mindernd angerechnet werden können.






Sondereigentum


Die Eigentumsstellung des Wohnungseigentümers an seiner in sich abgeschlossenen Wohnung nennt man Sondereigentum. Dieses kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (§ 6 WEG).
Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz. Dazu gehört die Wohneinheit (nichttragende Wände, Wand- und Deckenputz, Innentüren etc. (ohne die Teile, die gemeinschaftliches Eigentum, z.B. tragende Wände) sind.






Sondernutzungsrecht


Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die eigentlich der Gemeinschaft gehören. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoß oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohneinheitseigentümer eingeräumt. Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.
Kann auf Grund der baulichen Gegebenheiten für einzelne Teile des Gebäudes oder Flächen keine Abgeschlossenheit erfolgen, kann Sondereigentum begründet werden. Das ist häufig bei der Gartennutzung der Fall. Durch das Sondernutzungsrecht hat der Berechtigte das alleinige Recht, den Garten zu nutzen.






Sonderumlage


Eigentümer einer Wohnung in einem Gesamtobjekt sind automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums werden aus dem so genannten Hausgeld bestritten, welches durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt wird. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Kosten der Gartenpflege, der Müllabfuhr oder die Instandhaltungsrücklage. Über diese Instandhaltungsrücklage werden kleinere Instandsetzungsmaßnahmen, beispielsweise an Dach oder Fassade, finanziert. Instandhaltungsarbeiten am Sondereigentum, also der Wohnung selbst, gehen zulasten des Eigentümers. Reichen die finanziellen Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht aus, hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, zusätzliche Geldmittel über eine Sonderumlage zu organisieren.


Eine Sonderumlage kann erhoben werden, wenn größere Reparaturen durchzuführen sind, neue Anschaffungen anstehen oder die Liquidität durch das Hausgeld nicht ausreicht. Letzteres kann eintreten, wenn der Liquiditätsplan nicht hoch genug bemessen wurde oder Mitglieder der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld nicht bezahlt haben.


Über die Höhe der Sonderumlage entscheidet die Eigentümergemeinschaft aufgrund der Kalkulation des Verwalters. Die Sonderumlage wird im Regelfall über den bereits vereinbarten Verteilungsschlüssel erhoben. Wird ein abweichender Verteilungsschlüssel beschlossen, muss eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Eigentümergemeinschaft vorliegen. Die Sonderumlage kann je nach Höhe auch ratierlich eingefordert werden.


Dementsprechend ist es wichtig, gemeinschaftlich darauf zu achten, das die Rücklage der Eigentümergemeinschaft immer ausreichend gegeben ist.






Staffelmiete


Bei der Staffelmiete wird die Mietentwicklung bzw. die jeweilige Mieterhöhung für die Laufzeit des Vertrages bereits im Mietvertrag festgelgt.





T





Teileigentum


Teileigentum definiert sich nach dem Gesetz als Sondereigentum (vgl. auch Wohnungseigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hier gilt das gleiche wie beim Wohnungseigentum, nur dass das zugewiesene Sondereigentum nicht Wohnzwecken dient. Beispiele für Teileigentum: Garagen, Läden, Büros...
Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Zimmern des Gebäudes (z.B. Garage).






Teilungserklärung


Die Teilungserklärung ist eine Urkunde. Steht auf einem einzelnen Grundstück ein Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen, muss das ursprüngliche Grundbuch für das Grundstück in mehrere einzelne Grundbücher für jede Wohneinheit geteilt werden. Die Teilungserklärung bestimmt zusammen mit dem Teilungsplan neben dem Umfang des eigentlichen Wohnungseigentums, welche Nebenräume im Gebäude zu der Wohnung gehören, und schreibt die Rechte und Pflichten des jeweiligen Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung fest.
In der Teilungserklärung gemäss Wohnungseigentumsgesetz (WEG), werden die Miteigentumsanteile und die Sondereigentumsanteile an einer Eigentumsanlage in Bruchteilen beschrieben, und zugeordnet.






Tilgung


Zinsen und Tilgung sind neben der Darlehenshöhe wesentliche Eckpunkte eines Darlehensvertrages. Mit der Tilgung wird das Darlehen nach und nach zurückgeführt, die Schuldenhöhe sinkt. Möchte jemand eine Eigentumswohnung kaufen und benötigt für diese Umsetzung eine Finanzierung, wird dem entsprechenden Darlehensvertrag ein Tilgungsplan beigefügt. Dem Tilgungsplan liegt zunächst eine anfängliche Tilgung zugrunde. Diese beträgt häufig ein Prozent, ist aber individuell zu vereinbaren. Zins und Tilgung bilden zusammen die Annuität des Darlehens. In dem Maße, wie ein Kredit nach und nach getilgt wird, sinken die erforderlichen Zinsen, da weniger Restdarlehen bezahlt werden muss. Gleichzeitig steigt der Tilgungssatz. Die Annuität bleibt insgesamt konstant.


In einem Tilgungsplan wird von einer planmäßigen und regelmäßigen Tilgung ausgegangen. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes hat direkten Einfluss auf die Gesamtlaufzeit des Kredites. Beträgt die anfängliche planmäßige Tilgung zum Beispiel ein Prozent, wird das Darlehen je nach Zinshöhe – aufgrund der sogenannten „ersparten Zinsen“ – nach ungefähr 30 bis 40 Jahren vollständig getilgt sein. Genauer: Bei einem Zinssatz von 4 Prozent dauert eine Rückzahlung des Darlehens bei einem Prozent anfänglicher Tilgung rund 40 Jahre. Beträgt die anfängliche Tilgung 2 Prozent, sind es nur knapp 30 Jahre. Neben der planmäßigen Tilgung können auch Sondertilgungen vereinbart werden.







Tilgungsstreckung


Als Tilgungsstreckung wird die Laufzeitverlängerung eines Kredits bezeichnet.





U





Unbedenklichkeitsbescheinigung


Bescheinigung des Finanzamts über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.






Untermieter


Ein Untermieter ist ein Mieter einer gesamten oder eines Teiles einer Mietsache vom Hauptmieterm, ohne dass ein Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht.





V





Verbilligte Vermietung


Einkünfte, welche aus einer Vermietung und Verpachtung zu Buche schlagen, sind einkommenssteuerpflichtig. Kommt es im Rahmen der Einkunftserzielung zu Aufwendungen, können diese als Werbungskosten erklärt werden. Zu Abweichungen kommt es bei einer sogenannten verbilligten Vermietung. Der Bundesfinanzhof hat am 5. 11. 2002 ein Urteil über die Möglichkeit von Werbungskosten im Rahmen einer verbilligten Vermietung gesprochen. Entsprechend ist die Anwendung von Werbungskosten nur dann ausführbar, falls die Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Mietzinses beträgt. Beträgt die erhobene Miete nur zwischen 50 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, so muss die Ertragsprognose überprüft werden. Verläuft diese positiv, so können die Werbungskosten in voller Höhe angegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so müssen die Werbungskosten in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufgesplittet werden. Die Werbungskosten können dann lediglich für den entgeltlichen Teil steuerlich berücksichtigt werden. Bei einem Mietzins von weniger als 50 Prozent der ortsüblich verlangten Mieten muss immer eine Aufteilung der Werbungskosten durchgeführt werden.






Vergleichsmiete


Als Vergleichsmiete und ortsübliche Miete wird diejenige Miete benannt, die üblicherweise für eine nach Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Beschaffenheit und auch Lage vergleichbare Wohnung vereinbart wird.






Verkehrswert


Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.






Vermächtnisnießbrauch


Nießbrauch definiert sich als das Nutzungsrecht an einer Sache. So kann durch den Eigentümer eines Hauses einer dritten Person Nutzung der Immobilie erlangen. Der dritten Person wird das Recht eingeräumt, welche Immobilie entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich zu nutzen. Dies benannt der Fiskus als Nießbrauch. Bei entgeltlicher Überlassung sind Leistungen und Gegenleistung miteinander abgewogen. Bei einer teilentgeltlichen Nutzung jedoch ist der Wert nur teilweise ausgeglichen. Bei einer kostenlosen Nutzung definiert sich der Nießbrauchwert mit 10 Prozent. Der Erblasser darf bestimmen, dass sein Nachlass einer dritte Person zur Nießung überlassen werden soll. Dies nennt sich Vermächtnisnießbrauch. Bei der Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes entstehen dem Nießbraucher Einkünfte, welche steuerpflichtig sind. Jedoch dem Eigentümer keine. Werbungskosten aus Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten können nicht geltend gemacht werden. Nachträgliche Kosten zur Erhaltung des Gebäudes können nur geltend gemacht werden, wenn der Nießbraucher jene Kosten auch tatsächlich zahlt.






Vermessung


Die Vermessung ist die Ermittlung der Situation auf dem Grundstück und der Grundstücksgrenzen und stellt einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar. Bei allen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück sollte geprüft werden, ob eine Vermessung vor Beginn der Baumaßnahme erforderlich, damit es hinterher nicht zu Problemen und Ärger führt (z.B. Zaunbau auf dem Nachbargrundstück, Aufstockung, Garagen an der Grenze usw.).






Vermietung/ gegenseitig


Gegenseitige Vermietung von Wohnobjekten nennt sich Überkreuzvermietung. Ein Beispiel wäre, dass eine Person die eigene Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern an eine zweite Person vermietet. Im Gegenzug vermietet diese zweite Person nun ihrerseits die eigene Immobilie an die erste Person. Es werden nur Zahlungen anerkannt, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen bewohnt wird. Demzufolge können keine Werbungskosten geltend gemacht werden, sobald die Immobilie eigen verwendet wird. Durch die Überkreuzvermietung können nun Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Jene Wohnobjekte, welche in großer räumlicher Distanz voneinander liegen, eine unterschiedliche Größe besitzen und mehr auf die Bedürfnisse des abhängig Beschäftigtes zugeschnitten sind, können überkreuz vermietet werden.






Vermietung/ Zwei-Konten-Modell


Sofern auf einem Konto alle Einnahmen eingehen und auf einem weiteren Konto, welches keinerlei Guthaben enthält, nur Kosten getätigt werden, spricht man von einem Zwei-Konten-Modell. Das Zwei-Konten-Modell ermöglicht vor allem Vermietern einen höheren Abzug der Werbungskosten. So lassen sich die Kosten über ein Konto fremdfinanzieren, wodurch Zinsschulden entstehen, welche wiederum als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Die Mieteinnahmen fließen regelmäßig auf das zweite Konto.






Vermieterpfandrecht


Das Vermieterpfandrecht sichert dem Vermieter gemäss § 559, BGB, ein Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen, um evtl. Forderungen aus dem Mietverhältnis zu befriedigen.






Vermietungseinkünfte


Die Vermietungseinkünfte werden im Steuerrecht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beschrieben. Sie zählen als Einkommen nach dem Paragrafen 2 des Einkommenssteuergesetzes der Steuerpflicht und werden zu den so genannten Überschusseinkünften gerechnet. Auf welche Art sie berechnet und versteuert werden, ist im Paragrafen 21 der gleichen Rechtsnorm geregelt.
Die Vermietungseinkünfte werden in vier verschiedene Kategorien unterteilt. Sie resultieren aus unbeweglichem Vermögen, zu dem neben Grundstücken und Gebäuden auch Schiffe gerechnet werden. Letzteres setzt allerdings voraus, dass diese Wasserfahrzeuge im Schiffsregister eingetragen sein müssen. Auch Einnahmen aus der entgeltpflichtigen Leihe von Betriebsvermögen werden zu den Vermietungseinkünften gerechnet. Die dritte Gruppe der Vermietungseinkünfte besteht in den Einahmen, die aus der befristeten Überlassung von Rechten entstehen. Dabei könnte es sich genauso gut um die Nutzung von Patenten wie um die Nutzung von Aufführungsrechten in der Medienbranche handeln. Auch Einnahmen, welche aus dem Verkauf von Mietforderungen und Pachtforderungen existieren, wurden in der Einkommenssteuer als Vermietungseinkünfte mit berücksichtigen, falls sie nicht als Veräußerungsgewinne anderweitig in die Steuer eingeflossen sind.
Von den vereinnahmten Entgelten aus der Vermietung und Verpachtung können vor der steuerlichen Berücksichtigung verschiedene Kosten abgezogen werden. Als Werbungskosten werden hier alle nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbaren Verbrauchskosten angerechnet. Auch die Abschreibungen auf die Gebäude, Schiffe und vermieteten Teile des Betriebsvermögens mindern die Vermietungseinkünfte. Auch die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt können steuerlich als Abzugsposten geltend gemacht werden. Hinzu kommen die Kosten für die Versicherung des vermieteten Objekts und auch die öffentlichen Lasten zum Beispiel in Form der Grundsteuer. Aufwendungen für die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung mindern die Vermietungseinkünfte ebenfalls. Fallen für die Vermietung Anwaltskosten an, können diese genau wie die Kosten für die Verwaltung der Mietverträge gleichfalls als Werbungskosten mit geltend gemacht werden.
Eine Ausnahme bei der Anrechnung der Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung entsteht dann, falls die Objekte zu einem deutlich niedrigeren Preis als marktüblich überlassen werden. Davon geht der Fiskus dann aus, sobald zwei Drittel des ortsüblichen Preises unterschritten werden. Dann werden die aufgeführten Werkungskosten bei den Mieteinkünften nur mit dem Prozentsatz angerechnet, den die vertraglich vereinbarte Miete am ortsüblichen Preis ausmacht.
Sonderregelungen gibt es bei der Einkommenssteuer auch bei den anschaffungsnahen Zahlungen. Sie werden den Kosten des Erwerbs zugerechnet und werden steuerlich über die Abschreibungen mit erfasst. Das ist dann der Fall, wenn Investitionsvorhaben in der Zusammenfassung von drei Jahren nach dem Kauf getätigt werden, und sie vom Umfang her 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen können als Werbungskosten zu den Vermietungseinkünften auch die Kosten anerkannt werden, die gemeinsam mit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen anfallen. Dazu zählen nicht nur die Kosten für die An- und Abreise, sondern auch eventuelle Übernachtungskosten und Mehraufwendungen für Verpflegung.






Verwalter


Für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft ist ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die Wohnungseigentümer weder einschränken noch nehmen können.
Er setzt Eigentümerbeschlüsse und die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Mehrheitsbeschluss der Wohneinheitseigentümerversammlung bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich.
Dieser Beschluss darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Die Erstbestellung des Verwalters bei neuerrichteten Wohnanlagen erfolgt meistens durch den Bauträger in der Teilungserklärung. In der Regel. wird der Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig.






Vorfälligkeitsentschädigung


Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr für eine vorzeitige, während der Zinsbindefrist erfolgende Rückzahlung von Tilgungsbeträgen an das darlehensgebende Institut. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist von der Restlaufzeit des Darlehens und den zum Zeitpunkt der Rückzahlung bestehenden üblichen Marktzinsen abhängig.






Vorkaufsrecht


Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie sichert dem Vorkaufsberechtigten das Recht, im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft durch den Eigentümer, vom Eigentümer die Übereignung der Liegenschaft zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu fordern. (§§ 504 ff., BGB.
Das Vorkaufsrecht muß im Grundbuch eingetragen werden. Ausnahme: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinden.






Vormerkung


Vormerkung ist die vorläufige Eintragung in das Grundbuch zur Sicherung einer späteren Eintragung auf Bestellung, Aufhebung oder Übertragung eines Rechts.






Vorschriften des WEG


Zustimmungserfordernis Dritter zu Vereinbarungen - § 5 Absatz 4 Satz 2 WEG

Künftig wird die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern zu Änderungen von Vereinbarungen nur noch dann erforderlich sein, wenn es um die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten geht.


Bescheinigung der Abgeschlossenheit/Erstellung der Aufteilungspläne - § 7 Absatz 4 WEG

Anders als nach einem früheren Entwurf des Bundesrates bleibt es bei der Aufrechterhaltung des Abgeschlossenheitserfordernisses und der Erstellung des Aufteilungsplanes, allerdings können die einzelnen Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Bescheinigung der Abgeschlossenheit und die Erstellung der Aufteilungspläne privaten Sachverständigen übertragen werden kann und nicht mehr durch die Baubehörden erfolgt.


Gesetzlicher Anspruch auf Anpassung/Änderung von Vereinbarungen - § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG

Nachdem die Rechtsprechung bereits grundsätzlich Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Änderung bzw. Anpassung von Vereinbarungen eingeräumt hat, wird dieser Anspruch nunmehr gesetzlich normiert, allerdings mit einer niedrigeren Eingriffsschwelle als die von der Rechtsprechung bisher vorausgesetzte „grobe Unbilligkeit“. Stattdessen wird darauf abgestellt, dass das Festhalten an der bestehenden Regelung „unbillig erscheint“.


Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft - § 10 Absatz 1 WEG

Die neue Bestimmung bezeichnet die Wohnungseigentümer als Inhaber von Rechten und Pflichten, insbesondere hinsichtlich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Durch Verweis auf abweichende Vorschriften erfolgt an dieser Stelle die grundsätzliche Abgrenzung gegenüber Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.


Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft - § 10 Absatz 6 WEG

Diese Bestimmung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt, die Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Sie ist Inhaberin von Rechten und Pflichten und übt gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt gemeinschaftsbezogene Pflichten wahr.


Das Verwaltungsvermögen - § 10 Absatz 7 WEG

Entgegen der früheren Rechtsauffassung wird hier das Verwaltungsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet und hinsichtlich Inhalt und Umfang gesetzlich definiert.


Begrenzung der Haftung - § 10 Absatz 8 WEG

Als Folge der Teilrechtsfähigkeit erfolgt durch diese Bestimmung eine Regelung der nur anteiligen Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis und ebenso auch im Innenverhältnis.


Insolvenzfähigkeit - § 11 Absatz 3 WEG

Nach dem ursprünglichen Entwurf sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft insolvenzfähig sein. Der Rechtsausschuss empfiehlt dagegen eine Regelung, wonach ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht stattfindet. Damit entfällt auch die im ursprünglichen Regierungsentwurf enthaltene Regelung nach § 11 Absatz 4 WEG, wonach der Verwalter nicht verpflichtet sein sollte, Insolvenzantrag für die Gemeinschaft zu stellen.


Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen - § 12 Absatz 4 WEG

Nach bisher geltendem Recht kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass die Veräußerung der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters bedarf. Diese Beschränkungen können künftig durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgehoben werden.


Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten - § 16 Absatz 3 WEG

Änderungen der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten werden durch die Neuregelung der Beschlussfassung durch einfachen Mehrheitsbeschluss unterworfen, soweit die neuen Verteilungsmaßstäbe nach dem Verursacher- oder Verbrauchsprinzip bestimmt werden und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.


Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen - § 16 Absatz 4 WEG

Für konkrete Maßnahmen der Instandhaltung, der Instandsetzung, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen wird den Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit mit Dreiviertel-Mehrheit (nach Köpfen) zu beschließen, wobei die Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.


Erweiterte Beschlusskompetenz - § 21 Absatz 5 Nr. 7 WEG

Ebenfalls der Beschlussfassung, und zwar durch einfachen Mehrheitsbeschluss, werden Regelungen unterworfen zur Art und Weise von Zahlungen, zur Fälligkeit und zu Verzugsfolgen sowie zu Kosten für eine besondere Nutzung.


Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen - § 22 Absatz 2 und 3 WEG

Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, können künftig mit Dreiviertel-Mehrheit (Kopfprinzip) beschlossen werden, wobei diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Die vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen. Ein individueller Anspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen gegen den Willen der Mehrheit wird jedoch nicht eingeräumt. Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen bleibt es bei der einfachen Mehrheit der in der beschlussfähigen Versammlung anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.


Verlängerung der Einladungsfrist - § 24 Absatz 4 WEG

Die Einladungsfrist von bisher „mindestens einer Woche“ wird auf „mindestens zwei Wochen“ erhöht.


Einführung einer Beschluss-Sammlung - § 24 Absatz 7 und 8 WEG

Zwecks umfassender Information und Dokumentation wird die Führung einer Beschluss-Sammlung zwingend vorgeschrieben. In diese Sammlung sind alle Versammlungsbeschlüsse, alle schriftlichen Beschlüsse und Urteile in Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft aufzunehmen. Bei nicht ordnungsgemäßer Führung der Beschluss-Sammlung liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters vor.


Erstbestellung des Verwalters - § 26 Absatz 1 Satz 2 2. Halbsatz WEG

Im Falle der Erstbestellung des Verwalters nach Begründung des Wohnungseigentums darf die Bestellung auf höchstens drei Jahre vorgenommen werden.


Aufgaben und Befugnisse des Verwalters - § 27 WEG

Durch die Einführung der Teilrechtsfähigkeit wurde es erforderlich, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters neu zu strukturieren, da der Verwalter künftig als Geschäftsführungs- und Vertretungsorgan der rechtsfähigen Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einerseits und andererseits im Rahmen seiner Geschäftsführung in alle Angelegenheiten tätig wird, die das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen.


Regelung künftiger WEG-Streitigkeiten im ZPO-Verfahren - § 43 ff. WEG

Gerichtliche Auseinandersetzungen sind künftig nicht mehr im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren) zu führen, sondern im Verfahren nach der Zivilprozessordnung. Das führt dazu, dass u. a. der Amtsermittlungsgrundsatz entfällt, die Möglichkeit eröffnet wird, ein Versäumnisurteil zu erfassen und dass die gesamten Verfahrenskosten von der unterlegenen Partei zu zahlen sind.


Bevorrechtigung von Hausgeldforderung in der Zwangsversteigerung - § 10 ZVG

Kam es in der Vergangenheit zu Zwangsversteigerungsverfahren bei Zahlungsunfähigkeit von Wohnungseigentümern, blieben im Regelfall Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus rückständigen Hausgeldbeiträgen unberücksichtigt. Künftig werden diese Forderungen in begrenzter Höhe bevorrechtigt behandelt, so dass die Verluste der Gemeinschaft in diesen Fällen in Grenzen gehalten werden.





W





Werbungskosten / Vermieter


Vermieter haben grundsätzlich typische Anwendungen, die steuerlich als Werbungskosten erklärt werden können. Dazu zählen zum Beispiel Abschreibungen. Ebenso das Büromaterial, welches regelmäßig benötigt wird. Auch die dauernden Lasten und die Fahrtkosten können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dazu kommen Nebenkosten, Gebühren für mögliche Makler, Kontoführungsgebühren, Reparaturkosten und Telefonkosten. Auch die Rechnungen für Steuerberater, für notwendiges Werkzeug und die Schuldzinsen können steuermindernd benutzt werden. Sofern eine Immobilie gemischt benutzt wird, muss die Zuordnung der Kosten gewissenhaft erfolgen. Bei einer falschen Zuordnung der Kosten könnte vor allem während der Bauphase ein hoher Betrag ausführbarer Werbungskosten verloren gehen.






Werkvertrag


Durch Abschluß eines Werkvertrages verpflichtet sich ein Unternehmer (Auftragnehmer) zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller (Auftraggeber) zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.






Wohneigentümergemeinschaften


Im Falle, dass Wohneigentümergemeinschaften mit nachhaltiger Absicht Einnahmen erzielen, zählen sie als unternehmerisch tätig. Weder bei den Mitgliedern noch bei dem Geschäftsführer einer Wohneigentümergemeinschaft handelt es sich um Unternehmer. Somit unterliegen die Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft nicht der Umsatzsteuer. Alle Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel die Gebrauchsleistung des Wohneigentums, und aber die Leistungen zu Instandhaltung sind umsatzsteuerbefreit. Dazu zählen auch Leistungen wie zum Beispiel die Verwaltung und aber die Bereitstellung von Wärme beziehungsweise der Gleichen.






Wohngeld


Wohngeld ist die Summe der Lasten und Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum, wie Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherung und Wartung.






Wohnung kaufen in Berlin


Die deutsche Hauptstadt wächst und boomt. Vor allem auf dem Immobilienmarkt geht es ausgesprochen lebhaft zu, denn der Wohnraum vor allem in der begehrten Innenstadt wird knapp. Zurzeit weist Berlin eine Einwohnerzahl von ungefähr 3,5 Millionen Menschen auf, der Zuzug von Neubürgern hält ungebrochen an. Wohnraum wird dringend benötigt, ist jedoch knapp und teuer. Berlin ist nach wie vor für Investoren interessant, denn ein Leerstand ist vor allem in den besseren Lagen überhaupt nicht zu befürchten. Die Stadt punktet mit dem vielbesungenen, besonderen Flair der Metropole, mit einem außergewöhnlichen Lebensgefühl und bietet seinen Einwohnern eine ausgezeichnete Lebensqualität. Das Freizeitangebot ist facettenreich und breit gefächert, Berlin birgt für jeden etwas Passendes. Die einstige Kaiserstadt kann an ihre alten Glanzzeiten anknüpfen und versprüht ihren einzigartigen Charme.


Die wirtschaftliche Entwicklung in Berlin berechtigt zu ausgesprochen positiven Prognosen. Sinkende Arbeitslosigkeit und steigende Kaufkraft signalisieren nicht nur Investoren eine rosige Zukunft. Durch die steigende Nachfrage nach Wohnraum und das zumindest nicht in gleichem Maß mithaltende Angebot sind in Berlin deutlich steigende Preise zu verzeichnen, eine Entwicklung, die vor allem für Kapitalanleger interessant ist. Allerdings entwickelt sich auf dem Berliner Immobilienmarkt eine aberwitzige Preisspirale, die Preise für Objekte in den Top-Lagen bewegen sich in schwindelnder Höhe. Wer als Anleger plant, eine Eigentumswohnung zur Miete anzubieten, sollte sich genauestens über die Preise informieren. Aus Angst, ein vermeintlich gutes Angebot zu verpassen und von den steigenden Preisen angetrieben, besteht die Gefahr, eine überteuerte Wohnung zu kaufen.


Neben durchaus noch bezahlbarem Wohnraum in den mittleren bis guten Lagen, wo sich die Quadratmeterpreise zwischen 1800 Euro für eine günstige Altbauwohnung und 5000 Euro für eine exklusive Neubauwohnung bewegen, liegen die Preise in den Top-Lagen im absolut unerreichten Hochpreissegment. Spitzenreiter sind Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro. Adäquat sieht die Entwicklung bei den Mieten aus, 23 Euro pro Quadratmeter werden hier als Spitzenwert genannt. Der Kapitalanleger, der eine Eigentumswohnung zur Miete anbieten will, sollte sich am besten auf die mittlere Preisschiene festlegen, wo eine immerhin satte Rendite bei minimalem Leerstand zu erwarten ist. Beachtenswert sind die steuerlichen Aspekte und Fördermöglichkeiten, über die man sich genauestens informieren sollte, wenn man vorhat, eine Wohnung zu kaufen.







Wohnraum wird immer knapper


Gerade in deutschen Szenevierteln steigt die Nachfrage nach Wohnraum stetig. Dieser Umstand macht das Wohnen in Deutschland teurer. Von den Preisanstiegen betroffen sind nicht nur die Mieter, sondern auch Käufer. Besonders rasant klettern die Preise in beliebten Großstadtvierteln. Laut dem Immobilienverband IVD liegt der Anstieg im Bundesdurchschnitt aber nur knapp über der allgemeinen Inflation.

Der Wohn-Preisspiegel 2013/2014 hat die aktuellen Immobilienpreise aus 390 deutschen Städten erhoben. Daraus geht hervor, dass der Quadratmeterpreis für eine mittelwertige Eigentumswohnung mit aktuellen 1044 € im Gegensatz zum selben Zeitraum im Vorjahr um 4,4 % angestiegen ist.


Verhältnismäßig günstig?

Vergleicht man die aktuellen Preise von Eigentumswohnungen mit dem Preisniveau vor 20 Jahren, stellt sich heraus, dass dieses heutzutage verhältnismäßig niedrig ist – es liegt nämlich immer noch ganze 15% unter dem damaligen Preisniveau. Nach dem Immobilienboom der 90er Jahren sanken die Preise rasant. Der Preisabstieg hielt bis zur Trendwende vor etwa drei Jahren an. Heute herrscht eine reale Nachfrage nach Wohnraum.


In Wohnraum investieren

Auch jetzt lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen. Die Kaufpreise steigen zwar an, jedoch stehen die Chancen auf hohe Renditen im Falle einer Vermietung gut. Außerdem ist ein Rückgang der hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht in Sicht. Im Gegenteil – die Immobilienpreise werden mit hoher Wahrscheinlichkeit weiterhin steigen.

Laut Immobilienscout24 sind besonders die Märkte in Frankfurt, München und Hamburg ausgelastet. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt hier bei weitem das Angebot, was extreme Preisanstiege nach sich zieht. In fast allen deutschen Großstädten ab 500.000 Einwohnern konnten ähnliche Beobachtungen gemacht werden. Lediglich in vereinzelten Regionen im Ruhrgebiet und den neuen Bundesländern wurden Preisabstiege verzeichnet.







Wohnungsbauprämie


Der Staat honoriert den Bau von Eigenwohnheimen mit der sogenannten Wohnungsbauprämie. Diese beträgt seit 2004 8,8 Prozent der jährlichen Bausparsummen. Der Höchstsatz liegt für Alleinstehende bei 512 Euro und für Verheiratete Personenn bei 1024 Euro über einen Zeitraum von 7 Jahren. Bei noch geringeren Bausparsummen als 512 Euro wird auch die Förderung verringert. Grundlage für die Gewährung der Wohnungsbauprämie ist, dass das vorhandene Jahreseinkommen unter einem Wert von 25.600 Euro liegt. Für verheiratete und gemeinsam veranlagte Ehepaare verdoppelt sich das höchstense Jahreseinkommen. Sollten die Werbungskosten nicht über den Pauschbeträgen liegen, entspräche dies einem Bruttoarbeitslohn in Höhe von 27700 Euro beziehungsweise beziehungsweise 56200 Euro. Die Prämie darf beim Finanzamt von der Bank des Bauherrn angefordert werden. Wurde der Bausparvertrag erst nach dem 31.12.1991 abgeschlossen, so erfolgt die Zahlung der Wohnungsbauprämie erst nach der erfolgten Zuteilung. Bei älteren Bausparverträgen erfolgt die Zuteilung noch jährlich.






Z





Zugesicherte Eigenschaft


Eine zugesicherte Eigenschaft wird durch den Verkäufer gegenüber dem Käufer für eine ganz bestimmte Eigenschaft des Grundstücks oder der Immobilie garantiert.






Zinsen


Zinsen sind der Geldbetrag, der für die zur Verfügungstellung von Fremdkapital zu zahlen ist. Zinsen werden beispielsweise für Fremdkapital fällig, welches durch ein Finanzinstitut für einen Wohnungskauf vergeben wird. Die Höhe der Zinsen wird vertraglich in Prozent vom Fremdkapital angegeben. Dieser Zinsbetrag wird als Zinssatz bezeichnet.


Die Höhe der Zinsen ist abhängig vom zugrundeliegenden Risiko und der Länge des Festschreibungszeitraums. Wird zum Beispiel ein Wohnungskauf zu 100 Prozent vom Beleihungswert fremdfinanziert, wird eine Bank höhere Zinsen verlangen, als wenn die Fremdkapitalquote nur 50 Prozent des Beleihungswertes beträgt. Das Risiko des Verlustes der Bank oder Sparkasse ist geringer. Eine längere Zinsfestschreibung verteuert den Zinssatz, als eine kurze Festschreibung, denn hiermuss die Bank die Gegenfinanzierung länger kalkulieren.


Man unterscheidet zwischen nominalen Zinsen und effektiven Zinsen. Der nominale Zins ist der tatsächlich vereinbarte Zinssatz für die Finanzierung. Der Effektivzins berücksichtigt einen „Zinsverlust“, der durch ratierliche Zinszahlungen eintritt. Zusätzlich werden anfallende Bearbeitungsgebühren im Effektivzins mit berücksichtigt.







Zurückbehaltungsrecht


Der Verkäufer hat ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht in dem Fall, dass der Käufer mit dem gesamten oder mit einem Teil des Kaufpreises für die Immobilie in Rückstand bleibt, das heißt, der Verkäufer kann die Übergabe der Liegenschaft an den Käufer verweigern.






Zwangsverwaltung


Bei der Zwangsverwaltung befriedigen sich die Gläubiger aus den Erträgen (Miete, Pacht) einer Liegenschaft.






Zwangsvollstreckung


Die Zwangsvollstreckung ist die Durchsetzung eines privatrechtlichen Anspruchs durch staatlich Institutionen. Sie wird nur auf Antrag des oder der Gläubiger(s) durchgeführt. Durchsetzung eines privatrechtlichen Anspruchs durch staatlich Institutionen. Die Zwangsvollstreckung wird nur auf Antrag des oder der Gläubiger(s) durchgeführt. Voraussetzung ist ein Vollstreckbarer Titel, z. B. ein Beschluss oder Gerichtsurteil.

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