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Zum Artikel: Die Mutter aller Sachwerte 15.03.2019

Die Mutter aller Sachwerte

Magazin: Altersvorsorge
Christian Dannat

Für adäquaten Wohnraum sollten Wirtschaft und Staat ressourcennutzend zusammenarbeiten, meint Christian Dannat, als Direktor & Prokurist der HNG Verwaltungs AG in Wiesbaden für den Vertrieb und das Marketing verantwortlich. Aber anstatt der Grundidee der sozialen Marktwirtschaft hinterher zu trauern, fängt die HNG schon mal an. In genau diesem Segment bietet sie ihren Anlegern lukrative, sozial verträgliche und krisensichere Immobilieninvestments. Und arbeitet erfolgreich mit Vertrieben, Bankern, Vermögensberatern, Maklerbüros, Vertriebsorganisationen und Ausschließlichkeitsvermittlern zusammen.

finanzwelt: Vor paar Wochen im Bundestag ging es um die nicht funktionierende Mietpreisbremse in Berlin. Zwar liegen wenige alte Mietverträge im Osten noch bis zu 50 % unter dem Durchschnitt, aber neue Mietverträge, vor allem in den angesagten Bezirken, sind fast 100 % teurer als der Mietdurchschnitt in Berlin. Inwiefern ist die Mietpreisbremse richtig durchdacht worden?
Christian Dannat: Es gibt natürlich, wie so oft, zwei Seiten der Medaille: Ich kann nicht als jemand, der Bezüge von staatlicher Seite erhält, erwarten, in einer Top-Innenstadtlage von Berlin zu leben, am besten noch mit einer Top-Ausstattung. Auf der anderen Seite muss es aber auch bezahlbaren Wohnraum geben. Es wirken einfach sehr viele Faktoren auf die Märkte ein. Ein Beispiel: Derjenige, der selbst nur 300,-/400,- Euro Miete bezahlt, aber über Airbnb zusätzlich 1.000,- Euro einnimmt, freut sich natürlich über den kleinen Mietzins. Oder nehmen wir das teure, aber leerstehende Neubau-Apartment, weil der Investor gar nicht das Ziel hat, eine Miete zu erwirtschaften. Ob die Mietpreisbremse dann die Lösung ist, um all diese Faktoren auf einen Nenner zu bringen, wage ich zu bezweifeln. Aber eigentlich geht es nicht um die nicht funktionierende Mietpreisbremse, sondern eher um das nicht funktionierende Rentensystem und den nicht funktionierenden Markt für bezahlbaren Wohnraum. Etliche kommunale Wohnungsbestände wurden in den letzten Jahrzehnten an internationale Investoren und Spekulanten verscherbelt.

finanzwelt: Die Mietpreisbremse wurde in der Diskussion dafür verantwortlich gemacht, dass damit vielen privaten Wohnungsbauunternehmen die Motivation genommen wird, neue Wohnräume für den Mietermarkt zu bauen. Die wenigen neuen Wohnungen wären alle hochpreisig und würden nicht vermietet, sondern verkauft werden. Wie kann man denn Ihrer Meinung nach sozial verträglichen Neubau gestalten?
Dannat: Es muss einen Mix zwischen Wirtschaft und Staat geben. Wir haben in Deutschland die Idee der sozialen Marktwirtschaft erfunden und sie hat sich auch jahrzehntelang bewährt. Aber die größte Bewährungsprobe steht ihr im Bereich der Wohnungsnot noch bevor. Ich brauche die Expertise von denjenigen, die bauen können, die wirtschaftlich denken, die kaufen und verkaufen können. Dazu gehört aber dann auch die Expertise und Sichtweise, die der Staat innehat. Das ist die, die den sozialen Gedanken trägt und auch tragen muss. Das kann ich nicht per Gesetz auf private Unternehmen abwälzen. Hier wird sich wirklich bemüht, allerdings könnten die Anreize noch sinnvoller gesetzt werden.

finanzwelt: Sie bewegen sich mit der HNG AG in einem Markt, wo es um bezahlbaren Wohnraum geht. Und das erfolgreich. Bitte erklären Sie, wie Ihre Anleger trotzdem mit bezahlbarem Wohnraum Geld verdienen können?
Dannat: Richtig, wir kümmern uns mit der Marke SystemImmo um den Erhalt von bezahlbarem und vor allem bestehendem Wohnraum. Das sehen wir zum einen als unseren Beitrag zur Entschärfung der Wohnungsnot an. Zum anderen profitieren unsere Anleger auch von der großen Nachfrage nach adäquatem Wohnraum. Denn unsere Wohneinheiten werden immer nachgefragt, in guten wie in schlechten Zeiten. Und damit sind wir lukrativ, sozial verträglich und krisensicher. Nicht trotzdem krisensicher, sondern gerade deswegen krisensicher.

finanzwelt: Das ist aber nicht der einzige Aspekt in puncto Sicherheit. Ihre Anleger profitieren von einem ganzen Sicherheitskonzept, oder?
Dannat: Ja, denn über uns erwerben Anleger ein Direktinvestment in eine Immobilie, bekommen für diese aber auch eine Verwaltung und ein Management. Somit haben sie ein gemanagtes Direktinvestment, das ist der große Vorteil. Viele Menschen gehen davon aus, dass eine direkte Investition ein hohes Risiko birgt, vor allem dann, wenn man nicht genug Geld hat, die Risiken auf mehrere Immobilien zu verteilen. Gerade wenn man fremdfinanziert ist sind Mietausfall oder Vandalismus an Mieteigentum ein großes Problem.

finanzwelt: Was kann man denn tun, um für Anleger das Risiko zu vermeiden?
Dannat: Das größte Risiko ist der Mietausfall. Und wenn ich Pech habe und an Mietnomaden gerate, habe ich sogar einen dauerhaften Nachteil. Das kann existenziell bedrohend wirken. Wenn der Kapitalanleger die Wohnung als Baustein der Altersvorsorge oder als Kapitalanlage erworben hat, haben Mietausfälle ähnliche Auswirkungen wie eine starke Gehaltsminderung. Wir haben bei SystemImmo mehrere Schutzschilder dagegen. Der wesentliche Bestandteil ist der Mietpool, welcher dem Kapitalanleger die Mieten absichert. Ich habe eine vorher kalkulierte Mietpoolausschüttung, einen realistischen Euro-Wert pro Quadratmeter. Diesen bekommen die Anleger jeden Monat ausgezahlt, egal ob die Wohnung gerade vermietet ist, renoviert wird oder kurzfristig unvermietet ist.

finanzwelt: Es gibt aber auch andere Faktoren, die nicht unbedingt existenzbedrohend sind, z. B. die gesamte Administration, wie Vermietung, Hausverwaltung, Renovierung usw..  Das bedeutet in erster Linie viel Arbeit und meist auch zusätzliche Kosten für den Anleger. Wie gehen Sie damit um?
Dannat: Der Mietpool funktioniert zum einen nach dem Solidaritätsprinzip. Das Risiko des Einzelnen wird somit vergemeinschaftlicht. Sprich alle Mieten laufen in den Pool, zum anderen wird von uns beim Verkauf der Wohnungen ein fester Wert pro Quadratmeter als  Liquiditätseinlage eingezahlt. Durch diese Absicherung erhalten unsere Käufer regelmäßige Ausschüttungen. Zum zweiten geben wir ein Renovierungsversprechen: Beim ersten Mieterwechsel wird die Wohnung komplett bedarfsgerecht renoviert. Wir sorgen so dafür, dass die Bestandswohnung wieder in einen guten Zustand kommt, damit sie schnell wieder vermietbar ist. Zum dritten kümmern wir uns um die Kommunikation mit dem Mieter oder um eine Neuvermietung sowie die Kommunikation mit der Hausverwaltung. Der fünfte Schutzschild ist, dass wir den Anlegern zu einer guten Finanzierung verhelfen. Wir haben etliche Kunden, die ganz überrascht waren, dass sie mit einem Aufwand von 150,- Euro im Monat eine eigene Immobilie erwerben können. Ich sage immer gerne: ‚Die vermietete Eigentumswohnung ist die Mutter aller Sachwerte‘.

finanzwelt: Wie sehen denn die Renditen aus angesichts der aktuellen Marktlage?
Dannat: Das hängt vor allem von der Lage ab, aber auch davon, ob ich ganze Häuser oder einzelne Wohnungen kaufe. Das ist fast schon eine Philosophiefrage. Wir sind der Überzeugung, dass Wohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern langfristig die größeren Vorteile bringen. Beispiel: Ich erhalte heutzutage bei einer vermieteten Wohnung eine Mietrendite von 3 % bis 4 %, bei einem Mehrfamilienhaus vielleicht erstmal 4 % bis 5 %.  Aber Mietausfälle, Renovierungen oder umfangreiche Sanierungen können die erhoffte Mietrendite bei ganzen Häusern schnell drücken. Man müsste eigentlich einen Vergleich ziehen, wie sich die beiden Strategien (ganzes Haus oder einzelne Wohnungen) nach 20 Jahren auf die Rendite auswirken. Sprich, welche nach Abzug aller Kosten mehr Rendite erwirtschaftet hat. Wir sind der Überzeugung, dass ein Kapitalanleger mit den einzelnen Wohnungen besser beraten ist, zumal sie diese auch schneller und besser wieder veräußern lassen und man bleibt flexibler.

finanzwelt: Warum haben Sie die Hausverwaltung outgesourct?
Dannat: Die Hausverwaltung vergeben wir extern, damit wir einen zweiten Partner haben. Hier spielt zusätzlich das Vier-Augen-Prinzip eine wichtige Rolle. Die Hausverwaltung kümmert sich um das gesamte Objekt und das Gemeinschaftseigentum, wir um die einzelnen Wohnungen, also das Sondereigentum. Wir sehen Interessenkonflikte, wenn das Haus von uns gemanagt werden würde, da wir ausschließlich die Interessen unserer Kapitalanleger wahren wollen.

finanzwelt: Gibt es eine Art Standardkunde?
Dannat: Den gibt es so nicht. Wir haben tatsächlich vom Normalverdiener bis zum Fußballbundesligaprofi, vom frischen Uni-Absolventen bis zum alteingesessenen Akademiker alle Kundengruppen vertreten. Der Kunde kauft bei uns das Know-how mit der Immobilie. Der junge Vielarbeitende, die alleinstehende Frau, das normalverdienende Ehepaar, alles Menschen, die gerne für ihr Alter privat vorsorgen möchten, am liebsten in eine vermietete Eigentumswohnung, allerdings nicht die Kapazitäten haben, sich mit den Nöten der Mieter auseinander zu setzen, Reparaturarbeiten zu vergeben und zu kontrollieren, Nachmieter zu suchen, Mietrückstände einzufordern oder ganze Mietausfall-Szenarien durchzustehen. Ebenso wie die Erbengeneration, Kunden die eine Lebensversicherung ausgezahlt bekommen oder einfach Geld besitzen – auch sie schätzten die vermietete Eigentumswohnung als generationenübergreifendes und inflationsgeschütztes Anlageprodukt, möchten aber die Risiken outsourcen. Für sie alle ist die Systemimmobilie hochinteressant. Dabei ist wichtig: Der Kunde investiert nicht in einen Fonds oder etwas dieser Art, sondern in eine Wohnung mit eigenem Grundbuch in einer interessanten Lage und das mit einem für ihn gemanagten System.

finanzwelt:  Das Thema Immobilien wird immer mehr zu einem deutschlandweiten Thema. Sie sind Initiator und beliefern Vertriebspartner. Wie sieht die Zusammenarbeit mit diesen aus?
Dannat: Das Konzept der SystemImmo mit ihrem Fünffach-Schutz ermöglicht deutschlandweit die Kooperation mit unseren Partnern. Für den Kunden, der selbst in einer Region lebt, die nicht die allergrößten Zukunftschancen hat, macht es Sinn, anderswo zu investieren. Für den Kapitalanleger ist es entscheidend zu wissen, dass auch in Jahrzehnten noch Mieter in die Region wohnen und mieten wollen. Hier sehen wir neben Berlin vor allem das Rhein-Main-Gebiet und die Rhein-Ruhr-Region als Zielgebiet. In diesen beiden Metropolregionen sind auch in 20, 30 Jahren noch Mieter und potenzielle Käufer da. Wir arbeiten deshalb eng und vertrauensvoll mit den bekannten Finanzdienstleistungsvertrieben, mit Bankern, Vermögensberatern, Versicherungsmaklern, Ausschließlichkeitsvermittlern und Anlageberatern zusammen, die mit der SystemImmo ihr Produktportfolio erweitern und kundenorientiert beraten möchten. Der umsichtige Profi stellt sein Geschäft damit krisensicher und attraktiv auf. Mit einem Business-Account bei SystemImmo.de erhält der Partner personalisierte Tools, mit denen er z. B. seine Socials nutzen kann. Es freut uns sehr, dass wir als verlässlicher Partner des Vertriebs geschätzt werden.

finanzwelt: Wie genau muss man sich die Vertriebsunterstützung vorstellen?
Dannat: Das entscheidende ist erstmal unsere Vertriebsstrategie ‚Konzept schlägt Objekt‘, was heißt, dass das Konzept verkauft wird, also die SystemImmo, und dann erst für den Kunden eine passende Immobile ausgewählt wird. Neben einem Wohnungsbesichtigungsservice und der Finanzierung supporten wir den Vermittler, indem er von uns digitale Angebote bekommt, z. B. Kurzfilme. Selbstverständlich haben wir auch Exposés, sowohl in Printform als auch in digitaler Form. Wir haben Objektfilme und eine Plattform, auf der Objekte reserviert werden können. Damit haben der Vermittler und vor allem sein Kunde eine Planungssicherheit. Das Thema Datenschutz, Kundenschutz und Orgaschutz ist uns besonders wichtig, weil wir genau wissen, dass die Vermittler es schätzen, wenn vertraulich zusammen gearbeitet wird. Ich selbst schule in enger Zusammenarbeit mit der Führungskraft Vertriebsgruppen ein und wir haben ein simples, aber eindrückliches Beratungsgespräch konzipiert, mit denen sogar begabte Newcomer zügig in die Branche reinkommen.

finanzwelt: Verkaufen Sie viel ab Plan oder ist alles Bestand?
Dannat: Unsere Objekte sind in der Regel zum Anfassen. In vielen unserer Objekte haben wir mindestens Musterwohnungen, damit der Kunde die Qualität der Renovierung visualisieren kann. Wir bieten aber auch Neubaukonzepte, gerade in Berlin, oder auch Studentenapartments an. Also immer Objekte, bei denen wir auch an einen attraktiven Zweitmarkt glauben. Unser Lieblingsthema ist und bleibt der Bestand. ‚Quadratisch, praktisch, gut‘. Bezahlbarer Wohnraum in Rhein-Ruhr und Rhein-Main. Denn für uns ist und bleibt eine vermietete Eigentumswohnung die ‚Mutter aller Sachwerte‘. (lvs)

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