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Zum Artikel: Das Annuitätendarlehen - Flexibles Standardprodukt zur Immobilienfinanzierung 23.01.2017

Das Annuitätendarlehen - Flexibles Standardprodukt zur Immobilienfinanzierung

Magazin: Immobilien zur Kapitalanlage
Stefan Schreiber

Das von jeder Bank zur Bau- und Immobilienfinanzierung angebotene Annuitätendarlehen kann als Standardlösung bezeichnet werden.

Gleichzeitig ist diese Finanzierungsform sehr flexibel und kann an die individuellen Möglichkeiten des einzelnen Kreditnehmers angepasst werden. Das grundlegende Prinzip dieser Darlehensform besteht aus der regelmäßigen Zahlung einer stets gleichbleibenden Rate. Diese wird in diesem Zusammenhang auch als Annuität bezeichnet und beinhaltet den Zins- und den Tilgungsanteil. Die Zahlung der konstanten Rate erfolgt wahlweise monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich. Eine Anpassung der Kreditrate erfolgt erst nach dem Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist. Der Sollzinssatz für das Darlehen wird über einen Zeitraum zwischen fünf und 15 Jahren festgeschrieben.

Mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt die Neuberechnung der Kreditrate aufgrund des dann veränderten Sollzinssatzes. Mit dem Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist kann der Darlehensnehmer über den weiteren Verlauf entscheiden. Die aus dem Annuitätendarlehen resultierende Restschuld kann über eine Anschlussfinanzierung abgetragen werden oder bei Fälligkeit einer bereits vorhandenen Geldanlage in einer Summe getilgt werden. Zur frühzeitigen Sicherung einer zinsgünstigen Anschlussfinanzierung kann ein Forward-Darlehen dienen. Hierbei wird ein Annuitätendarlehen frühzeitig abgeschlossen, aber erst nach einer bis zu sechzig Monaten dauernden Vorlaufzeit ausgezahlt. Vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für das Forward-Darlehen bis zum Laufzeitbeginn fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Ein Annuitätendarlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung ist nach dem Ablauf der ersten Bindungsfrist in der Regel nicht vollständig getilgt. Aufgrund des Zinssatzänderungsrisikos zum Ablauf der Sollzinsbindung sollte die Anschlussfinanzierung möglichst frühzeitig angestrebt und bedacht werden. Das Annuitätendarlehen kann mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist erneut bei der kreditgebenden Bank verlängert werden oder aber durch einen neu gewählten Kreditgeber abgelöst und weitergeführt werden. Bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung bei Auslauf der Zinsbindungsfrist wird keine Vorfälligkeitsentschädigung durch die kreditgebende Bank erhoben.

Die anfängliche Tilgung bei einem Annuitätendarlehen liegt abhängig vom aktuellen Sollzinssatz, vom Kreditbetrag und von den finanziellen Möglichkeiten zwischen einem und vier Prozent. Bei einer anfänglichen Tilgung von 1% aus, dauert es bis zur gesamten Rückzahlung des Darlehens zwischen 34 und 37 Jahre. Je nach Zins- und Tilgungshöhe können die Laufzeiten bei 2% Tilgung ca. 30 Jahre, bei 3% Tilgung ca. 26 Jahre und bei 4% Tilgung ca. 21 Jahre betragen. Der anfängliche Tilgungsanteil steigt kontinuierlich an, da der Zinsanteil auf den noch offenen Kreditbetrag bezogen ist. Mit jeder Tilgungsleistung sinkt die Restschuld und somit der in der Rückzahlungsrate enthaltene Zinsanteil. Trotz der anfänglich sehr niedrig erscheinenden Tilgungsleistung wird binnen der vereinbarten Laufzeit durch die Verschiebung der Anteile ein angemessener Betrag getilgt.

Bereits während der Laufzeit des Annuitätendarlehens sind Sondertilgungen in einer von der Bank festgelegten Höhe möglich. Häufig können Kreditnehmer hier bis zu 10 % der offenen Restschuld als jährliche Sonderzahlung in das Darlehen einbringen. Die vollständige und somit vorzeitige Ablösung des Annuitätendarlehens während der Laufzeit wird durch die Bank gegen einen vertraglich vereinbarten Zinsaufschlag akzeptiert. Der Kreditnehmer muss bei einer vorzeitigen Ablösung oder vollständigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung in Form des Vorfälligkeitszinses leisten. Häufig wird diese Darlehensform zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum mit einem geförderten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, genannt KfW-Darlehen, kombiniert.

Diese Lieblings-Finanzierungsform der deutschen Bevölkerung macht sowohl beim Eigenheim, als auch bei der Finanzierung einer Kapitalanlage Sinn.



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